【港式分居】月入4.5萬「分居」夫婦 如何儲錢上車?

香港一樓難求,不少新婚夫婦未有足夠首期在手,又不想捱貴,只好暫時各自住在雙方父母家中,現以新婚夫婦Albert及Joyce個案作分析,男方月入2.5萬元,女方月入2萬元,婚禮過後,只剩下10萬元儲蓄,目標是3年後買入600萬元的物業,二人有何理財部署?

 

第一步:先計算首期

樓價600萬元

首期 60萬元(9成按揭)

印花稅 18萬元

經紀傭金 6萬元

律師費 1萬元

裝修費 15萬元

所需開支 100萬元

按揭保費:約27萬元

由於按揭保費可經銀行加借,而不一定要另外支付。由此計算3年後,Albert同Joyce需要多90萬元的儲蓄。因此,平均下來,每年的儲蓄要有30萬元,每月要有2.5萬元的儲蓄。

第二步:計算每月必要開支

強積金:2250元

家用:6000元

交通:1500元

食用:2500元

平日開支:6000元

總開支:18250元

兩人收入減去,每月必要開支後,還有26,750元,是能夠符合每月儲蓄要求,而且每月亦會多1,750元的餘額都存起來,三年過後會增加多6.3萬元,以應付初期的供樓開支。如果覺得現時薪金要每年儲蓄30萬元有點吃力,可以將其分成25萬、30萬及35萬,根據未來薪金的上升而調整每年儲蓄額。

雖然首期及其他買樓開支,Alber與Joyce都可以通過儲蓄做到,但是要留意,買樓時要得到足夠的貸款,仍有一關要過,就是壓力測試。

假設三3年後,600萬物業,貸款540萬元,年利率2.25厘,還款期30年,加借按保下:

每月供款: $21,673

壓力測試下要求每月收入:$52,184

由於是借貸9成,在壓力測試下需要約5.2萬元,高於現時Albert同Joyce兩人目前的收入水平約7,000元。以目前4.5萬收計算,兩人要加薪至5.2萬元,需要每年工資增長約5.4%。

問到Albert與Joyce會否有信心三年後的人工可以升至5.2萬元,由於Joyce目前已考取專業資格牌照,相信當取得執照後,人工可升至3萬元,到時二人的收入應可通過壓力測試。

第三步:視乎情況調整樓價

雖然Albert與Joyce目標是要買入600萬元物業,但始終仍未知道Joyce在三年後是否人工會取得三級跳。於是又建議二人,睇樓時先留意叫價600萬元的物業,再通過一輪商討下,以目標550萬元買入。

假設550萬元物業貸款9成,年利率2.25厘,還款期30年,加借按保下,壓力測試要求會降至約4.8萬元,二人薪金只需要增加多3000元,難度下降了不少。因此,即使三年後,兩人工資增長未如預期,仍可透過議價上車,但就要靠二人要經常留意市況,才能較易找到議價空間較大的物業。

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