【上車實戰】如何做盡9成按揭?

買家簽下合約買下物業後,除非是以「full pay」買樓,否則都需要向銀行申請按揭貸款。一般而言,在私人市場買入二手住宅物業,可以做的最高按揭數會是九成,即所謂九成按揭,銀行會借出樓價9成的貸款,買家要支付的首期為樓價的1成。

最高按揭成數

除了以綠表可以申請9成半按揭買入居屋,以及在一手市場申請中,發展商亦有機會提供超過9成按揭。買家如在私人市場買入住宅物業,最多可經按揭保險申請九成按揭。不過,要成功申請是有條件的。

如何做到9成按揭

根據金管局指引, 現時私人住宅的銀行按揭成數最高只可借6成。因此,如想借超過6成,需要經過按揭保險公司,而按保公司可提供最多至樓價9成按揭貸款,並需要繳交保費。

不過,要做到9成按揭是要符合以下條件

  1. 樓價只限800萬元或以下的物業
  2. 買入的物業只可以用作自住用途
  3. 申請人士是首置人士,即是在香港沒有持有其他物業
  4. 是申請人的收入為固定收入

九成按揭有何用?

九成按揭最大用處是減低買家首期成本,以800萬元物業為例,如不用按保,最多只可以向銀行申請6成按揭,首期要320萬元。但如果經按保申請9成按揭,首期則減少至80萬元,中間相差240萬元。

最受惠的買家有兩種,一種是到現金不多的買家可以較易買樓。另一種是,希望在買樓後可保留較多現金的買家,因為九成按揭下,買家首期支出減少,可以保留更多現金,以備不時之需。

風險注意

雖然九成按揭能夠借得最盡,不過亦代表之後每月供款會大增。以800萬物業為例,6成按揭與9成按揭比較,假設年利率為2.25厘,按揭年期30年下,6成按揭每月供款為$18,348,至於9成按揭連保費,每月供款為約$28,898,每月增加超過1萬元的供款。

同時,壓力測試要求亦會提高,申請人每月需要有更高的收入。6成按揭下,要通過壓力測試,每月收入需要約$44,200,至於9成按揭連保費下,要通過壓力測試,每月收入需要約$76,000,增加近$32,000。

另外,9成按借款增加,利息支出亦會上升。同樣以上述例子,6成按揭下,全期的利息開支約181萬元,至於9成按揭連保費,全期利息開支約284萬元,增加逾100萬元。

最後,萬一遇到樓價下跌週期,只要樓價較買入價下跌超過一成,銀行有權要求買家補回下跌後樓價的差價,即所謂「call loan」。因此,買家使用9成按揭買樓時,亦要量力而為。

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