【低水盤陷阱】入手「無契樓」、「碎契樓」有風險?

如果在街上見到有樓盤廣告,售價平市價一大截,又不是凶宅,只標示著無契或是碎契樓的話,到底抵不抵買?如果買入又有甚麼潛在風險?

何謂無契樓?

所謂無契樓,就是指業主未能提供出售物業的樓契,或是在遺漏樓契中的重要的文件,如轉名契(Assignment)、授權書(Power of Attorney)或買賣合約(Sales and Purchase Agreement)等在物業查冊中會顯示到的重要文件。

在缺少這些重要文件下,買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險,必要時需要一筆過付清樓價的費用,而不能申請按揭。同時要注意,若未能在買入後尋回完整的樓契,日後較難轉手。即使有買家願意接貨,根據過往經驗,其定價亦較估值折讓低3成,可說是平買平賣,未必能夠獲利。

「無契樓」出現主要有三個原因,一是業主遺失樓契;二是物業本身為逆權侵佔所得;三是以及業主在未「贖樓」下拖欠債務,在法院令而被拍賣的物業等。

申請按揭有難度

如果是業主遺失樓契,可委託律師辦理遺失樓契宣誓,補回副本手續一經辦理,這些樓契亦具法律效用的。不過,銀行會視乎個別情況,決定是否批出按揭貸款。因此,即使是自住,在買入無契樓前,最好都是問清楚銀行會否批出按揭,或是由向按揭轉介公司了解,以免最終撻訂收場。

小心業主賣家非同一人

有人擔心買入無契樓後,才發現業主與賣家不是同一人。這情況較少機會在銀主盤上發生,因為銀主盤是獲得法庭命令,銀主才可以收回物業放售;而整個收樓訴訟程序要經過約6至9個月時間,或多或少能確認真正業主的身份,風險相對較低。

若是由沒有按揭負擔的業主出售無契樓時就要小心,買家可要求代理調查清楚業主以及賣家是否同一人,如查出賣家宣稱是受業主授權,或是遺產盤及逆權侵佔個案,買家就要小心處理物業的業權問題。

何謂碎契樓/半契樓?

除了無契樓的樓契問題,亦有碎契樓及半契樓的情況,主要發生在物業由多個人持有的情況,例如由夫婦,兄弟姊妹按一定比例共同持有物業。

例如,當一個單位,由4兄弟姊妹各自持有25%的物業權益,經過多年其中一方因財政問題出售了25%的股權後,出售的25%物業權益,以及餘下了的75%的物業權益都成了碎契樓。

 

碎契樓並無單位使用權

買家在買入25%的權益時,雖然買入價會較市價為低,但不等於能享有該單位的使用權利,他們需自行與手持餘下業權的業主溝通,一般會希望統一業權,或共同租出單位,將租金按比例手上物業權益得到,若其他業主堅持自住該物業,可要求把物業的25%租值的交予新買家,但這亦可能會導致法律糾紛,不易解決。

碎契樓/半契樓入場門檻高

總結來說,「無契樓」及「碎契樓」雖然售價較市價低2至3成,但申請按揭以及轉售難,銀行一般都不會為「碎契樓」或「半契樓」批出按揭,買家要準備「一炮過」支付,所以並不適合資金不足的上車族。一般買入都是資金充足的投資者,他們買入後都會很有耐性集齊業權,或是找回樓契之後以市價出售。在處理好業權前,一般都將單位放租,當然有時候亦會無法尋回樓契而要蝕讓。因此,對新手來說「無契樓」及「碎契樓」入場門檻相當高。

有置業奇難雜症?按此在線客服專員幫你手!

相關文章 :

【樓巿減辣】放寬按揭前後首期與供款指南... 【施政報告2019】宣布放寬首次置業人士按揭成數,措施被視為樓巿首度「減辣」,新制度下置業門檻大幅降低,當中以600萬至1,000萬元的住宅...
【最齊.置業懶人包】買樓|租屋|按揭全攻略... 新手救星!全方位置業指南!一文掌握一手二手買賣流程、租樓貼士、按揭、印花稅及放租需知等,為「置」富人生做足準備!...
【舊樓投資法】哪一種舊樓最具收購潛力?... 「呢層差唔多60年,有機會被收購」,相信在市區睇樓時,如果樓宇有成50年歷史,都有機會被加上「收購概念」,增加其價值。不過,資料顯示,截至2...
【置業開支】除了首期,買樓還有甚麼額外支出?... 買樓除了要儲夠錢俾首期外,其實還有不少開支,包括印花稅、經紀傭金、律師費、管理費按金、水電費按金,如申請按揭保險亦要另外支付保費。...
【買樓知識】查冊知多啲,買樓免中招!... 買樓前除了要向銀行估價及留意近期成交外,物業本身的業權問題,可能會影響到銀行最終會否批出按揭。要避免有關情況,就需要看懂物業查冊業權情況,不...
分享: