【新手教學】村屋入巿手冊

想遠離繁囂、養竉物,最好有個大花園?除了豪宅外,村屋亦可滿足你這3個願望!不過村屋與私樓買賣是截然不同的學問,計劃住村屋的朋友們,以下7件事必須要清知道。

出售村屋要補地價?

現時坊間所指的村屋大都是指丁屋,根據現時村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的權利,但新建成的丁屋5年內不能出售,需要補地價才能轉售。而丁屋樓花需要獲得合約完成證明書(俗稱滿意紙)後才能補地價,如果未見有滿意紙,銀行一般不會批出按揭。不過,村屋除了丁屋仍有其他種類,如果屬於「舊屋地」(政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地,一般是指傳統村屋),則沒有補地價限制。

村屋業權好難搞?

簽訂臨約前,宜查明業權資料,確認業主身份、滿意紙、轉讓契等,避免日後轉讓有阻滯。如果村屋連花園天台出售,必須查明有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。村屋業權未必包括附近通道的路權,若然出入車路涉及私家路,道路使用者有機會要付「過路費」,甚至出現其他人的車輛停泊在你家門的情況,駕車人士要查明鄉村道路使用權及解決方法,以免發生路權糾紛。買入村屋前可進行初步的查冊,有需要可向律師諮詢專業意見。

村屋有冇物業管理服務?

雖然現時新式村屋漸趨「屋苑化」,有大閘、停車場、遊樂場等配套,但絕大多數的村屋群都沒有物業管理公司打理,不會有保安24小時長駐、閉路電視等,安全性來說會相對低一些,出入的時候需要多注意。此外,並非所有村屋都有獨立排污渠,甚至屋苑式管理的村屋都有機會出現幾戶人共用一個化糞池處置污水的情況,業主有責任定期安排清理化糞池, 處理日常污水廢物排放,費用則由用戶共同分擔。不得不提,村屋一般沒有物業管理公司處理家居廢物,住戶要親自到食環署負責管理的中央垃圾收集站掉垃圾,有個別屋苑式村屋會收取垃圾費提供垃圾處理服務。

村屋申請按揭困難重重

村屋過往的按揭成數只能做五、六成,但自從按保放寬後,800萬以下的村屋最高可申請八成半按揭。不過,如屬於「祖」、「堂」物業、有轉售限制及屬於樓花的村屋並不符合申請按保資格。還款年期方面,原則上最長為30年,但不少銀行在實際審批時最長只造25年。如果選擇申請按揭保險,最長還款年期會以「55減」計算,例如村屋有35年樓齡,最長的按揭還款年期為20年(55-35年)。另外,由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價,批核時間一般較長,至少要1個月以上。。建議買家要預備較充足資金,以應付額外的首期開支。

村屋經常估價不足?

村屋的交投較為疏落,銀行缺乏參考指標,容易出現估價不足的情況。如果希望估價接近成交價,可以選擇較具規模的屋苑式村屋,以及一次過向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交價的估價。準買家要小心留意物業有沒有僭建或違反地契,一旦發現違規情況,銀行批出的貸款額會較為保守,甚至拒絕批出按揭。另外,村屋周遭的路權較私樓複雜,如果村屋附近路權不清,亦會影響按揭審批

村屋按揭比洋樓涉及更多文件,買賣過程較為繁瑣,建議大家還是尋求專業的按揭顧問協助

 

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