【有數有真相】二手反價是常態是虛火?

放寬按保計劃後,市場憧憬會釋放更多置業需求,不少業主都怕「賤賣物業」,而出現一輪樓盤反價潮。不過,根據美聯統計,以10月31日與10月24日的放盤情況作對比,反價盤的佔比有所回落,而且減價盤數目依然較反價盤為多,因此是次反價的勢頭,可能在已在尾聲,買家並不急於即時入市。

「反價盤」的真‧定義

一般而言,業主放售買業時,都會定出一個樓盤的售價。不過,有關售價並不代表業主最終接納的價錢,只要一日未簽約,業主都可以改變物業的售價。例如,在淡市時,如業主發現物業一直沒有人問津,可能會主動降低價錢,收到業主指示的代理就會在物業的廣告上,更改售價,以示業主已作減價。

另一情況,則是業主主動加價,或稱作反價。如市況向好,不斷有破頂成交,業主反價的機會就愈大,因為業主怕單位賣出價過低,於是便會主動加價。而上月中,施政報告公佈放寬按保計劃後,市場憧憬政策會刺激600萬至1000萬樓盤的需求,因此出現反價潮。

反價盤佔比回落

雖然市場仍有反價盤的報道,同時根據美聯統計,10月31日的反價盤佔整體樓盤數目亦有2.2%,輕微高於較過去2個月介乎1%至2%的水平,不過,與10月24日反價盤佔整體樓盤數目3%相比,已有明顯的回落。

同時分開港島、九龍以及新界,三區的的減價盤都多於反價盤,其中九龍減價盤最多,佔整體樓盤數目有5%,高於反價盤的2.5%,同時減價盤的減幅為4.8%,亦多於加價盤的加幅2.9%,至於港島及新界情況類似,而港島的減價盤及反價盤佔比都是最少,反映港島的叫價相對平穩。

針對600萬至1000萬盤方面,有關叫價比較穩定,而且不論港島、九龍以及新界,相關樓價的減價盤都多於反價盤,同樣地九龍的減價盤最多,減價盤的減幅為3%,為亦多於加價盤的加幅2.6%。至於港島及新界樓盤叫價減價幅度較低,並低於加價盤的加幅。

整體上,600萬至1000萬盤的加價盤加幅為4.5%,高於全港樓盤平均4.3%。同時減價盤減幅為3.4%低於全港樓盤平均5%。反映,政策確實令到相關價位的物業業主叫價較硬淨。

值得留意是,於10月24日最多反價盤地區「上水/粉嶺」,在10月31日變成第二多減價盤地區,該區有7.5%樓盤成為減價盤,反映當區反價勢頭或接近尾聲。至於最多減價盤地區為「鑽石山 / 新蒲崗 / 牛池灣」,有關地區沒有反價盤,並有16.7%的樓盤成為減價盤。

至於最多反價盤地區則在東涌,反價盤有8.3%,減價盤只有1.4%。

反價勢頭回落,反映有關放寬按保刺激樓價影響相對短暫,同時香港經濟增長不明朗,部份買家仍然抱「睇定啲」心態。因此,大家入市前,宜先評估自身的財務能力。

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