【樓巿蔣門人Lucy】香港樓市跟疫情一齊進入第四波?

今年入秋最關心的話題之一,是疫情會否進入第四波。政府、醫務界專業人士都提醒市民要謹慎再謹慎。近期香港人打疫情仗已經好努力,尤其是經歷完第三波疫情之後,都未敢再鬆懈。講返樓市,香港樓市又會唔會再有新一波的衝擊?

經濟難復甦 市場多唱淡

政府保就業計劃已無下文,企業無得救,繼國泰的大規模裁員之後,各行各業都會有進一步的裁員潮,經濟在短期內很難復甦。香港買樓的話,只要政府一日不撤辣,銀行按揭,尤其是高成數按揭,主要都是看申請人的固定人工、糧單稅單。如今本地樓主打本地市場,如果好多香港人都無工開,申請按揭有阻滯時就會大大降低買樓意欲。雖然早前大圍新盤創造出逆市奇蹟,但市場購買力是大半年的累積。樓價同商品一樣,短、中、長期都要看供求關係,如果短期市場消化不了,成交量必定影響價格。政府帶頭的綠置居都是一個例子,雖然折扣已經創新低,但市民購買意欲好低,因為今次疫情及經濟現況,真正打擊的就是中低層人士。

個別成交破底 全因恐懼

另一個衝擊,其實與疫情第四波相似,主要來自恐懼。發展商這方面,我未覺得有好大恐懼。發展商賣樓的價錢,一早已受成本限制。近年地價越來越貴,建築成本越來越高,香港發展商多數都好具規模,計劃都是以幾年計,因為一個疫情,未必逼到一手樓要劈價賣。反觀二手樓市場,只要個別業主有恐懼,尤其是二手新樓業主如果承接唔到新造按揭,又或者睇淡香港未來發展,有移民打算,這一類的個案,往往有機會破底甚至蝕讓成交。10月的話東涌算是一個比較集中的災難地區,好多退租、蝕讓個案,都是因為大量空服人員被裁退而離開當區所致。其實港、九、新界都有類似案例,我都有唔少學生成功撈底上返車。

投資睇長遠 莫因小失大

無論本港樓市是否跟疫情一齊進入第四波,投資始終是持久戰,需要睇長遠。雖然現在租務市場低迷,好多租客都可以成功減到租,或者換一個更好住處。但這些都是糖衣毒藥。只要你仍有自住需要,就需要積極計數,計啱數就趁早買樓上車。至於投資者,如今都是一個講價的好時機,與其等個市跌,不如主動出擊,定個進取的目標價,都或者可以吸納到優質物業,當然都要承受一段放租低潮期,做好心理準備,需要守一守。

蔣一洪LUCY

P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,同時也被稱為「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。

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