【海外置業】買海外樓按揭實戰 香港借貸VS海外借貸

香港樓價高企,部份投資者為分散風險,有意購買海外物業,賺取不同地區的升值潛力。然而,除了full pay買海外樓之外,其實亦可以利用按揭,增加槓桿買入海外物業。至於選擇香港借貸,還是在海外借貸,則有不同的考慮。

 

如何在港借錢買海外樓?

投資者如果在香港有物業,可選擇把香港的物業加按,把套現出來的資金用於購買海外物業。由於現時香港拆息低企,使用H按的按揭利息低至1.7厘水平,相對於海外按揭利息是十分吸引,因為海外物業按揭利率普遍3厘以上。因此,如果可以將香港物業加按買樓是較好,一來不限制套現後的資金用途,二來利息最低。但缺點是,需要有層香港的物業,而且套現的金額會受物業估價,以及償未還款的金額限制。

如果在香港沒有物業,或是在香港的物業因為估值未有大幅上升,而不能套現足夠金錢。在香港有部份銀行會為海外物業提供按揭服務,但會有地段限制,例如英國的物業可能會只限倫敦,或是在澳洲的物業只限悉尼同墨爾本。至於有關利率一般會高於香港按揭利息,大約3厘或以上,同時還款期大約是20年至25年,但做不到30年。

整體上,在香港借款,由於投資者主要的收入都在香港,所以借款較易,風險級別較低。但就會影響到申請人的借款額,日後再在香港購買物業申請按揭時,銀行會知道申請人過去的按揭記錄,影響按揭申請額。

 

在海外借貸 香港銀行不會知?

至於有部份的投資者,可能在香港已經「借爆」,因此想透過在外國當地銀行做物業按揭,這樣就不會影響投資者的信貸資料記錄。不過,要留意在香港經國際銀行的海外分支辦理,亦會被記錄在信貸資料庫。因此,需要親身前往當地外國銀行辦理,同時亦要清楚了解外地銀行有否估價費、行政費等隱藏收費。

 

另外,香港的投資者亦要確保自己有良好的信貸評級,因為部份國家例如英國會要求香港業主提供香港的TU信貸報告,若果信貸評級不良,亦會影響到投資者在海外的按揭。

同時,萬一外國銀行領取到申請人的TU報告,知道申請人在香港有按揭供款,在批出按揭時會計算香港的供款負擔,因而未必能借盡。因此,反而在外國先買樓,再回到香港買樓,才能避開有關審查。

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