【稅務按揭】施政報告後 買非住宅物業如何部署?

不少老闆需要買入辦公室或舖位自用,今年施政報告宣佈取消非住宅物業(工廈、商舖、寫字樓)的雙倍從價印花稅,對於需要購買寫字樓自用的營運者,或者打算買入相關物業收租的投資者,均能能減低投資成本。加上八月政府降低按揭成數,打算買入非住宅物業,在按揭上可以如何部署?

印花稅慳幾多?

過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算,1個180萬的小型商廈單位,要徵收1.5%、即2.7萬印花稅,施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算,同樣價錢的物業印花稅降至$100,大幅減少$26,900。如果1個2,000萬物業,原本印花稅為170萬,新例後調整至85萬,節省一半達85萬。 

3000萬物業慳稅16個月供款

非住宅物業按揭與住宅按揭略有不同,按息略高,但配合印花稅措施,買家的供款壓力得以舒緩。非住宅物業一般按揭要求如下:

1. 最長還款年期:非住宅物業最長為20年,比住宅少10年。

2. H按/P按:工商物業可造H按P按,但部份銀行對於貸款額較細(300萬以下)的按揭,只會提供P按供款,現時一般P按計劃的實際按息通常為2.7%-3%,如果貸款額較大的情況,可以做到H+1.4%,實際封頂利率2.75%,詳情可以和我們查詢。

3. 按揭成數:今年8月政府宣佈放寬非住宅物業的按揭,按揭成數由四成增加至五成,能夠增加買家的借貸能力。如果申請人的主要收入來自香港以外地區,按揭成數削減一成。

以1個500萬商廈單位為例,可承造P-2.3%(P=5%)的按揭計劃,實際按息為2.7%,還款期為20年,首期為250萬。每月還款額約為$ 13,493,在印花稅新措施下,原本的印花稅開支節省15萬,已經能節省約11.1個月的供樓開支,如果愈貴的物業,節省供樓成本的效果會愈明顯。

貸款額高能用H按供款

以1個3,000萬的寫字樓計算,承造五成按揭,由於貸款額高達1,500萬,銀行歡迎買家使用H按供款。現時H按計劃能做到H+1.8%,以今日拆息低至0.1%計算,實際按息低至1.9%。每月還款額約為$75,195,在印花稅新措施下,買家能慳稅$1,275,000,等於能節省16.9個月供款。

寫字樓每月供款實例:

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