【逆巿自保】「呼吸Plan」業主如何防斷供?

早年以呼吸Plan買樓的業主,陸逐到了要支付高息的時段。但是萬一遇上經濟不境,收入大減下,未能轉按到較低息的銀行按揭,可能出現斷供的情況,到底還有甚麼方法可以不用出售下撐過困境。

近期出現呼吸Plan業主蝕讓
香港疫情爆發第三波,或會令到部份從事受影響行業的業主收入大減,近期亦有呼吸Plan業主,因按息升至5厘,而挨不起貴息出現蝕讓。

然而,面對有關情況,可能有部份業主不想蝕讓,甚至若蝕賣物業會出現負資產情況,要額外補錢予銀行。因此,業主可考慮先將物業出租,以租金抵消部份按揭供款,再等待收入回復時,再轉按至較低息的銀行按揭

將物業出租減少供款
以700萬物業為例子,當年支付樓價2成以呼吸Plan入市,由於多年的還款可能只是還息為主,本金並沒有多少扣減,假設目前還有550萬元貸款,以5厘息計算,25年還款期計算,每月供款約3.2萬元。

若業主以2.5厘回報率計,約1.45萬元租出單位,變相每月額外供款減少至1.75萬元。相對而言,550萬元貸款,以2.5厘息計,還款期30年,每月供款亦要2.2萬元。同時留意,買家若使用按保轉按,並不能將單位租出,只能用於自用,即是無法在較低息下,再將單位租出減少每月供款。

銀行按揭業主 可考慮還息不還本
至於非呼吸Plan銀行按揭業主,可能因為單位是經按保申請高成數按揭,在面對收入大減下,每月供款變得相對吃力,加上不能租出單位減少供款。有見及始,在2月份起,多間銀行推出個人及中小企推出物業「還息不還本」措施,一般為期6個月至12個月不等,幫助有機會斷供的業主。

業主在「還息不還本」期內,只需向銀行繳付利息,暫時毋須償還本金。以500萬元貸款為例,30年還款期,2.5厘息計,經過一年供款,每月本金與利息還款,各約1.1萬元。因此,業主只需要支付原先供款的2.2萬元的一半,有助減輕供樓負擔。

不過,業主人基本上要符合3大條件才可獲批,第一是供款已滿1年;第二是還款紀錄良好;第三是任職受疫情影響的行業,例如零售、餐飲、酒店、旅遊、運輸等行業人士很大機會獲批。不過,若普通供樓業主如說明合理原因,其實亦可獲銀行考慮批准。同時按保的業主,要同時獲得銀行及按保公司審批。

另外,業主要留意,「還息不還本」措施都會令供款期延長,即原先整個貸款期為30年,如申請了「還息不還本」,便要供足30.5或31年才供完樓,並且增加了利息的支出。因此,若非必要,不建議業主申請。

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