【按揭拆局】估價波動 新按保用家成負資產高危?

受疫情影響,近月樓價有所回落,對於去年以新按保入市的買家,可能會怕因樓價下跌,而成為負資產。不過,以今年4月樓價指數與去年推出新按保時相比,樓價只是回落了4%,因此即使是9成按揭的業主,現時是負資產機會仍較低。

甚麼是負資產?

金管局最新公佈,今年首季本港錄得384宗負資產個案,較去年末季的128宗增加兩倍。至於甚麼是負資產,是指當物業的估價低於剩餘的按揭貸款,而當業主以出售物業後,不但止無錢落袋,還要補回貸款與售價之間的差價。例如物業是600萬元,業主貸款9成買入,即540萬元。若樓價下跌超過一成,如530萬元,,當業主以該價格出售後,要另外向銀行償還10萬元。

因此,負資產意味業主出現財困時,不能要放售物業套現,今業主少了一個退路。

現時新按保情況

對於使用新保人士,尤其是買入近800萬物業,且使用9成按揭的業主,可能會擔心是成為負資高危一族。不過,根據美聯網站的資料顯示,去年新按保在10月公佈,以11月樓價指數作參考,當時樓價指數為167.2,而到4月份樓價指數為160.4,下跌了近4%。反映,即使以9成按揭上車的業主,現時樓價仍未跌低於貸款金額。

同時翻查一些去年11月,以高位買入的單位,跌幅亦低於一成。例如杏花村一個低層單位,當時買入價為800萬元,而根據恒生銀行最近的估價為764萬元,下跌為4.5%,仍未是負資產物業。值得留意是讓單位為1樓,而通常銀行對低層物業估價有較大折讓。

另外,以同為杏花村,一個17樓單位,11月買入價為783萬元,而根據恒生銀行最近的估價為808萬元,不跌反升3%。因此,可見並不是所有估價都較買入價為低。

負資產被Call Loan高危人士

相對於使用新按保的人士,使用二按或是將物業多次加按的人士才是負資產高危人士。例如,最近的銀主盤拍賣個案中,不乏多按的物業拍賣。因為相對於按保人士,即使是高成數,但有按保公司作保險,即使估價低於高成數的貸款額,但由於有按保公司為額外貸款成「包底」,銀行較少會call loan

反而二按人士,當銀行發現業主有二按,並在樓價低於貸款額時,銀行會認為業主是高風險人士,更容易call loan。因此,有二按甚至多按業主,可能要考慮為貸款「減磅」。

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