《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺, 豬年香港好開頭

豬年新氣象,中港利好消息接二連三。日前《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出臺,香港憑藉着優越的地理位置和自由開放的市場,繼續強化其國際金融、航運、貿易中心的地位。與此同時,中港股市逐漸迎來「升」機。新春過後,市場有樓市小陽春之說。那麼究竟什麼是樓市小陽春呢?

何為樓市小陽春?

春節是中國人最隆重的傳統節日,因此這段期間往往為樓市淡季,二手市場尤為明顯。由於農曆新年前不少業主及准買家忙於準備過年,春節期間又四齣拜年,二手樓市交投往往放慢下來,待農曆新年過後交投才會重返正軌,有時甚至會有明顯回升,這種現象被不少人形容為「樓市小陽春」。

農曆新年後二手交投並非「只升不跌」

翻查紀錄,過去3年二手樓市於新春期後交投出現小陽春,以農曆大年初一出現的月份計算,如2018年年初一在2月(即以該月成交量作計算,而鑒於購房後,簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時較長,一般會延遲至下一個月才完成註冊手續,故此18年2月二手住宅成交量由18年3月二手住宅註冊量反映,其他月份計算方法以此類推),其二手住宅成交量為3,636宗,次月顯著回升至4,657宗,按月升約28%;又如17年農曆大年初一為1月份,該月二手住宅成交錄2,821宗,其後2月份已大升約64%至4,636宗;至於16年大年初一為2月,該月二手住宅成交錄1,973宗,翌月亦大升約77%至3,498宗(見圖一)。

值得留意, 15年2月份香港金融管理局推出新一輪收緊住宅物業按揭成數措施,當時市場氣氛轉趨觀望,導致次月二手住宅成交量持續回落,按月跌約2成至3,002宗,因此並非每次農曆新年過後二手住宅交投均見回升(見圖一)。

藍籌屋苑銷量「顯著」回升

至於今年,農曆新年前二手交投已由低位回升。由於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時較長,目前註冊個案仍未能全面反映1月份市況,因此以美聯物業分行統計全港10大藍籌屋苑(即大型優質樓盤)的1月份交投作為參考。

據美聯物業分行統計,今年1月全港10大藍籌屋苑交投錄得約206宗,較去年12月份114宗上升約8成,自去年6月後首度重上逾200宗。由於去年下半年二手市場表現轉靜,10大指標屋苑於去年8月至11月均錄得低於100宗水準,及至12月才重上逾100宗,而今年1月份更突破200宗。當然,因去年下半年二手交投疲弱,以致今年首月宗數得以「顯著」回升。事實上,今年首月宗數比起去年同期329宗仍少約37%(見圖二)。

首月新盤銷售「量升價跌」

至於新盤市場方面,踏入2019年一手銷售量同樣有所回暖,為今年打響開頭炮。據美聯物業房地產資料及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,今年1月新盤售出1,941個單位,比起去年12月按月上升約12%(見表)。

然而,今年1月新盤售出單位涉及金額約193.5億元,按月卻跌逾2成。主要原因是首月推出的全新新盤不少來自新界區。據統計,上述今年1月新盤售出1,941夥中,當中約564夥為去年或以前已登場的專案,而餘下1,377個售出單位來自今年首月推出的4個全新新盤物業,當中3個專案來自新界區,另九龍區則1個專案推售,而港島區尚未有全新盤登場。事實上,若以平均每個新盤單位計算,今年首月單個新盤單位平均近1,000萬元,按月跌近3成(見表)。

新春過後,市場焦點將會是於本月底出爐的新一年度《財政預算案》,樓市是港人最關心的其中一項議題,預算案是否論及樓市相關內容,大家拭目以待。

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