地產趣談∣ 常見香港房產術語【買賣篇】

在香港跨境買房,首先要解決的就是語言問題,粵語中地產行話非常多,除了上一期提到的《快速入門系列 常見香港房產術語【間隔篇】》(點擊可前往閱讀),原來房屋買賣交易過程中,也有不少讓人摸不清頭腦的術語!下面讓我們一起來瞧瞧~

摸貨

摸貨即是確認人(Confirmor)持有的單位。假設業主以100萬元將房屋賣給買家A,買家A在沒有樓契的情況下,於成交期前以150萬元再轉售給買家B,從中購取50萬差價。買家A便是「確認人」,而該單位則為「摸貨」。不過自從港府推出額外印花稅(SSD)之後,短炒的住宅摸貨註冊登記量已跌至近乎絕跡水準。

小知識:

隨着香港金融管理局進一步收緊按揭成數,加上特區政府出臺了一系列抑制樓價增長的辣稅政策,炒家摸貨的情況銳減。要注意摸貨始終存有一定的風險,「摸上摸」交易鏈中只要有一人撻訂,便會造成相關買家嚴重損失。加上部份銀行未必願意接受「摸上摸」住宅之按揭貸款申請,准買家入市前記得要識別賣方是真業主還是確認人。

光豬價

俗稱「折實價」,即按價單上訂價/售價,再扣除發展商指定付款辦法後的額外折扣、印花稅回贈、提早還款扣減等優惠後的折扣價。

小知識:

發展商為吸引買家入市,通常會提供一系列的置業優惠,但要留意的是,銀行貸款只會按照扣除所有優惠後的「光豬價」來計算,例如,一個800萬的房子,發展商提供總價值40萬的優惠,那麼最終銀行只會以800-40萬,即760萬來做借貸,比沒有任何優惠的800萬貸款金額少40萬。另外,亦需留意印花稅是以合約價計算的,即800萬乘以相關稅率。

麵粉價

「麵粉價」便是指地皮的呎價,而「麵包價」便是指樓價。為什麼呢?因為麵粉是做麵包的原料,就好像發展樓宇必須先有地皮,所以用麵粉比喻地皮,麵包比喻樓盤實在最適合不過了。

小知識:

「麵粉價」源於李嘉誠先生,他曾以麵粉和麵包比喻地皮與樓價之間的關係。香港土地供應一向緊絀,加上早年中資發展商來港高價搶地,令香港賣地市場屢現高價成交,進一步推高「麵粉價」。

踢契

踢契是指當買雙方簽定臨時買賣合約後要求取消交易。當買家發現單位與合約內所列明的特徵有所不同時,例如面積、結構、業權與合約有出入,或發現賣方隱瞞了重要資料,買家可要求終止交易,即是「踢契」。

小知識:

如果買方的理據充分,證實到賣方刻意隱瞞有關物業的問題,除可要求賣方必須退還訂金,更可提出訴訟要求賠償。

釘契

「釘」比喻業權的問題,例如違反大廈公契、業權糾紛、住宅有改建等,也這些問題都會記錄在土地註冊處上。當住宅物業由原業主轉移至新業主的時候,這些問題亦會轉移至新的業主承擔,像棘手的釘子釘在了契約上。

小知識:

為保障自己,買家簽約前記得請房產物業代理幫您到土地註冊處查冊,與賣方商討解決「釘契」事項才正式成交。

呼吸Plan

是由發展商提供的高成數按揭計劃,按揭成數高達8成。「呼吸Plan」以批核條件寬鬆作招牌,申請人毋需提供入息證明、毋須通過壓力測試,只要你有「呼吸」都可申請。不過卻不一定獲批,即使買家按揭申請被拒,依然有責任完成交易,否則發展商仍有權沒收訂金。

小知識:

呼吸Plan早期的利息較低,甚至可以還息不還本。不過過了首兩至三年的低息優惠期後,利息便會調高至正常銀行利率的水準,有機會高至一倍。

以上的術語都只是滄海一粟,香港地產界的術語還多的是!

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