如何在全球租金「拔尖」城市找到你的那間房?

說到在香港租房子,你的第一反應是什麼?

租金太貴?

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2018年,RentCafe.com調查了全球房租最貴的30個城市,以1500美元(約10000人民幣)的月租看看在這些城市裡分別能租到多大面積的房屋。結果中國香港以30平米和法國巴黎並列第五位,前四位分別是:美國曼哈頓、英國倫敦、美國三藩市和瑞士蘇黎世。

另一方面,從美聯「租金走勢圖」可以看到2018年至今,租金的漲跌波幅比較小,整體走勢平穩,今年上半年租金累計升約3.1%。美聯的這個租金走勢圖主要反映的是全港100個主要中小型私人住宅的租金情況,那些令人驚掉下巴的巨無霸大額租務並不在此列。

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比如,上個月在尖沙嘴梳士巴厘道開放招租的酒店式公寓瑰麗府邸,超過8成的房間擁有維多利亞港海景,最大的複式單位面積約400平米,每月租金高達160萬港幣。160萬在很多內地一線城市足夠一套房的首付了,更別說在二、三線城市,那是可以妥妥地直接全款買一套房。

 

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可即使租金如此昂貴,卻也並沒有妨礙香港租務市場穩定的需求,反而可以說,如此高的價格正是市場供需博弈的一種客觀反映。

首先,香港人並不抗拒租房

追根溯源,香港是個由外來人口組成的城市。很多早先的居民大多都是從內地或其他國家來的。初來乍到,大部分的人都是先租樓過度,等到慢慢經濟穩定,生活習慣了之後才會買房自住。因為一開始就租樓,中間也許還會搬家,換幾處租房,所以沒有那種傳統華人地區所謂的「一定要住自己房」的情結。反而你會看到這一代的香港人,即使在富裕之後已經手握幾套房了,卻依然還是會用賺取的租金再租一套喜歡的房子住。香港很多明星,也喜歡花費不菲的租金租得心頭好。

另外一個客觀原因是香港房價不低,很多人面對要存幾年的首付和按揭幾十年的貸款,寧願選擇租房。還有不少剛工作的年輕人,為了上班方便,又想有自己的私人空間,也大多會選擇租房。另外,許多為了孩子上名校的家庭,舉家租住學區裡的房子,也是令本地租務需求旺盛的一個原因。

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另外,外來人口持續不斷。

香港作為一個國際金融貿易中心,世界各大企業都在這裏設立辦事處,並且外派高級管理人員來港辦公。這一部分外來的商務人士,形成了另一個非常有實力的租樓團體。像上面提到的酒店式公寓,大多以他們為目標客戶。而香港政府為了吸引人才來港推出了不少入境政策,也支撐了外來人口租務需求。

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此外,近年來,隨着香港成為熱門的留學地之一,每年來港的內地學生也成為了租樓大軍的中堅力量。

從下面圖表可以看到,自香港回歸以來至今,本港大學的內地學生(只計算資助課程)按年持續增長,到2018至2019年度,已經達到了12322人。而香港大學普遍宿舍緊張,能申請到的幾率非常低。所以很多拿到offer的內地學生多在暑假期間就早早來到香港,熟悉環境,尋找好住處。此時去年租住的師兄師姐們有的要離開香港,有的繼續工作會換租到其他區域,所以放租盤也特別多,如果提前在網上接上頭就更方便,省去了四處找房的麻煩,但是要和業主再重新簽訂租約,否則有違法的風險。

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於是,每年的暑假,香港各大高校附近的租務一片暢旺,甚至帶動全港租金的升幅。根據美聯「租金走勢圖」6月份以實用面積計的私樓住宅平均尺租約38.15元,連升4個月,創9個月新高。

 

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很多內地來香港的學生,除了要面對香港「國際化」的高租金,另外一個問題就是房子太小了!

來港之前,也聽了不少「劏房」(把一間大屋隔成多間小屋)和「翻身床」(大小僅夠翻身的床)的傳說,可真的走進比家裡衞生間還小的臥室,躺在比行軍床還窄的床上,新晉港漂們內心的震撼還是難以平復。

曾經有來港讀研的朋友分享,自己和同學租住了九龍舊區的一套小公寓。在一片唐樓的街區裡,這棟在夾縫中生存的「單支」建築還算嶄新乾淨。從僅能走一人的仄逼樓梯上去,同樣是不寬的走廊,打開房門,才發現真的是「麻雀雖小五臟俱全」。在大約不到5平米的一樓,有灶台、洗手池,和僅能容納一人的衞生間,然後爬樓梯上去,是稍微大一點的「臥室」。但是上面層高太低,直不起腰,勉強可以鋪下兩張床,一上樓就睡覺,和很多「開門即床」的臥室有異曲同工之妙。

當然,如果想住得舒服一些,也可以多花一點錢,有更好更大的租房選擇。但是大多數剛來香港的內地學生還是在觀念上無法接受「租這麼小的房子要花這麼多錢」,加上自己還沒有工作收入,於是怎麼樣在可控的預算範圍之內,在全球租金最貴的城市之一租到自己滿意的窩,就像一場八仙過海的競技賽了。

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  • 思路1:近和遠

「我們發現離學校近的那些樓盤價格都好高,而且租的人也多,有一次還在考慮要不要租的時候,已經被其他人以更高的價格搶租了。」曾經在香港中文大學念研究生的Tina,本來和室友想就近租在沙田第一城,可不到30平米的小兩房要1.1萬的租金,正在猶豫不決時,房子瞬間被開價1.4萬的租客搶走了。

後來Tina改變了租房策略,考慮到香港公共交通發達,在讀期間搭乘港鐵又有學生優惠,而且研究生上課時間比較靈活,可以避開上下班高峰期。於是她和室友把找房範圍擴大,沿着港鐵站,最後在烏溪沙附近找到了滿意的住所。雖然遠離市區,多花一點時間在路上,但對於習慣了內地低密度生活的Tina和室友,用相同的甚至更便宜的價格,可租到正常大小的兩居室,已經是非常不容易了。

近年來,確實有很多內地學生們另闢蹊徑,因為大學附近傳統的熱門租房區已經供不應求。不少本港畢業準備工作的年輕人,以及要就讀名校的本港家庭,都會在暑假找租房。他們因為有固定收入並且會長租,所以更受到業主青睞。於是內地學生們紛紛捨近求遠,有香港城市大學的住在元朗,也有香港科技大學的住到將軍澳。「曲線救國」的思路,新來港的內地學生們確實可以參考。

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  • 思路2:新與舊

另外一個決定租房價格和面積的因素,就是房子的類型和樓齡了。香港的房屋類型要比內地複雜一些,有唐樓、洋樓、村屋、社區房、新型高檔社區等。

唐樓的標誌就是沒有電梯,多分佈在舊街區,大多是單棟建築,樓齡都不低,所以看上去會比較老舊。但是唐樓的優點就是價格便宜,而且因為房子修得早,實用面積會較大。因為是老區,所以吃住行都很方便,有濃濃的老香港氣息。所以對於一些想要性價比高,住得大一點,同時不介意房子舊的內地學生來說,唐樓是不錯的選擇。但是記住一點,儘量別選太高,因為不是每個人都能接受大夏天爬樓回家,而且買傢俱或大型家電送貨要加收費用,樓越高收得越貴。如果拒絕爬樓梯,則可以選擇洋樓。其新舊程度和唐樓相差無幾,大小面積也差不多,唯一就是多了一個電梯,另外還多了一個管理員,價格自然也會稍微貴幾百到千元不等。

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另外一類住宅社區就是內地同胞們比較熟悉的了。通常有幾棟至十幾棟住宅,有社區,有保安,有公共活動區域,像沙田第一城、新都城、黃埔花園等。這一類社區周邊配套完善,物業管理也比較到位,自然價格更高,但是居住起來更舒適和有安全感,唯一的缺點可能是房屋之間密度太大,對於內地寶寶來說會有點壓抑。

另外一類,即新型高檔住宅社區可以說是整個租房食物鏈的頂端了。這些社區樓齡都非常新,並且有高級的會所,像西九龍奧運站的奧柏·禦峰、大角嘴站的港灣豪庭。租住其中,大有生活在香港國際大都市的感覺,其租金自然也是最高的。

另外,香港新界還有一些房子,叫做村屋,是屬於當地村民自己蓋的房子,例如科大旁邊的大埔仔。村屋裏面很安靜,環境優美,貼近大自然,毫無那種高密度房屋的壓迫感,但是相對交通和購物就沒有那麼方便,價格和洋樓相當,如果喜歡都市田園風,也是一個不錯的選擇。

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  • 思路3:合租嗎?

為了分攤高額的租金,內地學生們大多會和同學一起合租。同齡人一起住雖然熱鬧好玩,但對於大部分獨生子女來說,其實並不算容易的事情。在家裡都按自己的方式過慣了,要遷就一個陌生人,的確需要打破一定的舒適區。聽過太多因為性格不合或是利益衝突,住在一起的同學反目的例子。

所以合租並不是越多人越好,要看看互相性格是否合拍。另外儘量每個人都能有一間房,哪怕是推門就是床的小間,關上房門,也能避免一些矛盾。合租的一個風險就是當一個室友搬走,如果沒能及時找到新室友補上,就要負擔多一份的租金。所以很多在網上招合租的帖子又着急又熱情,為了能用最少的錢租到最好的居所,很多性格的因素只能隨緣了。

上面的幾個思路,可以供參考,只要理清了戰略層面的方向,接下來的戰術就容易多了。比如,找一家靠譜的地產代理行,委託他們按照自己的思路去一步步達成租房計劃。

獨自在鋼筋水泥的國際大都市打拚不容易,可也正是經歷了這些洗禮,內地學生們可以傲嬌地說:咱是在全球五大租金最高的城市待過的人,還有什麼是不能應付的呢?

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