想在香港購房?送你一本史上最全「上車」秘籍

無論你是因為工作需要到香港居住,或者想送孩子到香港讀書,又或者有資產增值的需要,購置香港房產都是一個不錯的選擇。再加上中央規劃粵港澳大灣區加持,香港未來前景可期!下面一起來看看這本「上車」秘籍!

NO.1 第一套房選哪裡?

身處房地產業發展成熟地區,香港人深諳選購房產的鐵律,3L原則老少皆知

何謂3L原則?

Location(位置)

Location

Locaiton

一般來講,離市中心越近,地區建築越新,房子價格自然越高。商業旺區的房子價格牛氣沖天,因此像土瓜灣沙田觀塘將軍澳荃灣這些離商業區較近的傳統區域,是大型住宅區林立的聚集地。

靠近市區卻又能鬧中取靜的地段往往更受富人歡迎而成為豪宅區,比如九龍塘;港島房子的價格平均而言又要比九龍貴些,通常是中產階以上的人士喜愛居住的區域,如灣仔、中西區、南區等;新界房價低於港島、九龍,如天水圍屯門粉嶺上水,但因為深港融合的加深,這些地方的價格也已經逐步抬升。

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很多人說香港人買房貪方便,喜歡選擇交通、商場、學校等配套設施齊備的地方。但其實香港商業滲透率高,哪一個社區鄰近沒有便利店、超市以及小型商場?公共交通也都算便利,特別是香港地鐵還在不斷延伸之中。問題是車程15分鐘和45分鐘,真正生活起來,在享受國際化大都市的氛圍方面是差很遠的,尤其在工作便利程度上,因此位置確是購房首要考慮因素。如果是買來長線投資,憧憬升值,就還要考慮本地購房的消費偏好以及不同地區的租金收益。

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NO.2 新手「上車*」前必須知道的事

在選擇好了地段和適合的房子之後,就要開始進入實質性操作階段了,以下這些注意事項助你事半功倍:

  • 注意事項一:

很多內地朋友都喜歡到香港買房,或是為了居住,或是為了投資。可是香港和內地在樓市環境、稅率、銀行按揭等方面有很大的不同,因此買房的流程和注意的方面也有很大的不同。

作為初次置業的內地買家可能根本不瞭解其中的這些情況,因此要選擇一家專業誠信的地產代理公司。業界龍頭的代理公司會集合強勢資源,比如匹配最好的律師、測量師協助,以便在他們的專業指導下進行盡職調查與買賣交易,確保買賣的合法性和有效性。

  • 注意事項二:

要買房首先要準備好足夠的資金,尤其是在香港買房更是如此。大家在簽訂買賣合同前,一定要先確認財務安排已經到位,如物業估值及可做按揭金額、還款年期及每期款額、按揭的各種費用等。買家最好提前瞭解能否在銀行做到按揭,否則將面臨很多問題。

  • 注意事項三:

大家除了要把購房的資金準備好,還要準備一筆額外的錢。這是因為在購房的時候除了支付樓價外,還需要支付印花稅、申請按揭的費用、律師費、樓宇勘測及估價費用、地產代理費用以及遷居、搬運成本等等,因為要按合約的時間結點進行支付,臨時再籌錢會比較緊張。

*註:在香港,「上車」指的是「首次置業」(即購買首套房)。

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NO.3 新港人香港買房的一般流程都是什麼?

  • 第一種情況:有香港身份證

如果你在香港工作、居住滿七年,就可以拿到香港永久居民身份證了,那買房就和當地人享受一樣的待遇了。

  • 第二種情況:暫時沒有香港身份證

如果你還沒有拿到香港的永久居民身份證,那就比較複雜了。主要是交的稅會比本地人更多(詳情見後)。內地人如果想在香港購買任何的商品房,不論新房或二手房,一般必須要經過幾個階段,需要的時間一般大概一個半月,這期間,要做的事:

1、選定地產代理並且告知相關要求,等地產經紀篩選好符合要求的物業以後,就可以約定時間到香港看樓。

2、選定所要購買的單位,然後透過代理跟賣方簽訂臨時的買賣合約,同時還需要繳付臨時定金(一般為樓價的5%)。

3、在簽署臨時買賣合約後的五個工作日之內到指定律師行簽署正式買賣合約,同時需要繳付首期定金,(如果是新樓,視開發商要求)一般為10%~15%的樓款。

4、於簽署正式買賣合約之後的指定日期內,繳付樓價餘款。(一般有60日、90日、180日等付款計畫,付款時間越短,一般都會有越高的折扣優惠) 如果購買二手樓,仲介傭金一般是1%;購買一手樓盤,則買家不用付仲介費(免傭),只有發展商需要支付傭金給地產代理。

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NO.4 內地人香港買房,所需要支付的稅有哪些?

香港政府為了防止樓價過快增長,相繼出臺了一些置業稅收政策。香港境外人士購買相關物業總共需支付相當於樓價大約30%的稅款。分別是:

1、買家印花稅(BSD:除香港永久居民外,境外人士以個人名義或任何人士以公司名義在香港購買物業均須繳交樓價15%的買家印花稅。買家印花稅須在簽署徵稅檔後30天內繳付。如買賣協議被取消,買方可在2年內申請已繳付的買家印花稅款。

2、雙倍印花稅(DSD:任何以個人或公司名義,在2013年2月23日或以後取得的住宅物業(除非該住宅物業是由香港永久性居民取得,而該香港永久性居民在取得有關住宅物業時,在香港沒有擁有其他任何住宅物業)和非住宅物業,均須按新的稅率徵收「從價印花稅」。

3、印花稅(SSD:2012年10月27日或之後取得之住宅物業,若購入後半年內轉讓,徵收20%的SSD;若購入半年至一年轉售,須繳15%的SSD;購入一至三年物業,轉售時需繳10%的SSD。(此印花稅適用所有買家,購買二手物業才會涉及到該項稅費,購買一手新樓則無需考慮)

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NO.5 如何申請按揭?需要什麼檔?

在香港,如果貸款人的主要收入並非來自香港,最多只可以借房價的50%,如果是一千萬以上的房產,則最多只能借40%。反過來說,購房必須先準備最少50%的首付。

不過要留意的是,申請人在申請按揭時需要保證無其他房貸或擔保,如果有的話,按揭貸款額度需要再被調低一成。銀行會要求客戶提供以下檔:

  • 自僱人士(企業主)

1、國內身份證和通行證副本

2、近三個月至六個月的銀行記錄

3、國內住址證明:水電煤氣或者信用卡月結單

4、房屋買賣合同

 

  • 受薪人士(企業員工)

1、國內身份證和通行證副本

2、近六個月的私人銀行記錄

3、公司信證明每月收入

4、國內住址證明:水電煤氣或者信用卡月結單

5、房屋買賣合同

 

有了這份指南,有意置業香港的朋友可以開始行動了。如果通篇內容太多記不住,其實也有一招超省事的捷徑,重要的事情說三遍,那就是找一家香港本土誠信靠譜、資源充足的物業代理公司,把專業的事情交給專業的人做!

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