為什麼買香港豪宅是高淨值人士的信仰?

好像睡醒一覺,身家就縮水了10%」——身在內地一線城市的志明先生焦慮地說到。

由於國際貿易局勢變幻不定,人民幣走低等因素,高淨值人士的「睡後收入」普遍受到衝擊,變得寢食難安。志明先生左思右想,決定投資香港的豪宅。朋友介紹了一個可靠的地產仲介,幫他在香港找房。志明挑房的第一條件是「地段好」,仲介幫他物色了西九龍、何文田等幾處豪宅。考慮到香港豪宅的抗通脹能力以及租金的可觀回報,志明希望儘快能敲定簽約,因為資產貶值的速度在加快,這應該是他資產全球配置的第一步。

全球資產配置

身家保值增值有錦囊妙計

我們為何需要海外資產配置?

傳統的說法是「不要把雞蛋放在同一個籃子裡」,具體來說,是用全球的眼光去做資產配置,去對沖匯率、利率、購買力等對資產進行蠶食的風險。如果做一個橫向比較,我們會發現有海外資產配置的中國家庭比例並不高。在發達國家擁有海外資產的家庭比例約為15%,在新加坡該比例更是高達37%。而中國目前僅為4%-5%,也就是說,90%的中國家庭是沒有海外資產的。即便是中國的高淨值人群,海外資產配置比例也並不高。

在全球經濟的不確定性加劇的背景下,優質的海外房產成為了高淨值人士們資產配置的首選。

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投資海外房產,首選香港豪宅

錘子CEO羅永浩曾無比生動地描繪了:買房是華人的信仰。

據某全球顧問服務公司發佈的2018《財富報告》顯示,亞洲國家和地區中,中國香港和中國內地的人最為偏好物業投資。而在考慮海外購房的調查中,馬來西亞、中國香港和中國內地均有超過34%的受訪者表示有意考慮,高於全球平均水準。

近年來,內地一線城市高淨值人士已經走上了資產配置多元化道路,他們悄悄地突破了傳統的股票和基金。例如吸引到李小姐青睞的就是香港豪宅,她一直在關注海外房產投資,香港也正是她喜歡的城市,而周圍很多朋友也有相同心思。

海外房產投資其實也是全球資產配置理念的一種施行,同時也是滿足家庭移民、留學需要的一種方式。目前上海中心城區一套「像樣」的住宅價格輕鬆過千萬元人民幣,獨棟別墅更是數千萬,這樣的價格其實在香港也可以購置很不錯的豪宅了。

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印花稅也抵擋不住

高淨值人士對香港豪宅的鍾愛

一般來說,配置海外豪宅需要注意三大指標:房產所在城市、房價升值空間、豪宅購買後維持成本。而香港,這三個指標都能打高分,因此即使各種購置稅額高達30%,高淨值人士依舊對香港豪宅情有獨鍾。

  • 房產所在城市:既是金融港也是生活城,香港迷人不止兩面

香港是國際金融中心,有強大的資本市場,是高淨值人士照顧生意、對接資本的好地方。香港特區稅務有優勢,稅率低,而且也沒有資產增值稅和遺產稅,是內地高淨值人士保證資產的理想選擇地。

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香港居住環境優良,作為世界平均壽命排名第一的地區,這裏的生活環境以及在食品安全等方面有很大的優勢。其中,香港的食物整體合格率高達99.7%,此外,尤其是醫療、教育等高端資源,香港國際化優勢更加明顯,因此不少對生活品質有高要求的富豪會選擇香港。

  • 房價升值空間:粵港澳大灣區龍頭,香港豪宅極度稀缺

買房不僅要看目前的價位,還要考慮未來的發展,尤其是對於豪宅市場。據萊坊(Knight Frank)發佈的 2018 年《財富報告》稱,香港豪宅平均樓價連續6年成為全球第二高,且2018 年豪宅平均樓價升幅亦為全球第二。這份榜單中,美國加州還在香港之後。

從大區域來看,國家出臺了粵港澳大灣區規劃,香港作為區域龍頭,可謂大灣區裡的黃金地段,實屬稀缺。而且香港的房產貸款利率低於大陸,這樣就降低了資金成本。同時,香港樓市面向全世界,限制少、交易自由。在投資的角度來說,香港的樓市交投活躍,房產也能保值,投資豪宅幾年翻倍的個案不少見,是可以長期持有、長期保值甚至升值的優秀資產。

  • 豪宅購買後維持成本:香港豪宅租金明顯高於內地,回報更高

豪宅購買後的維持成本,這點對於海外資產配置尤為重要。香港租金回報一般達到2.5%-5%,如果按揭貸款得當,「以租養樓」是可以實現的。

在國內一線城市可能豪宅不易出租,但在香港卻大相徑庭。除了當地的富豪、明星都有租住豪宅的習慣,許多國際大公司的高管也頻頻派駐香港,以及為了就讀名校而豪擲租金的虎媽們,這些都是豪宅租賃市場的中堅力量。曾經香港貝沙灣一套價值4000萬元的別墅,儘管每月租金20萬,仍能在短時間內找到租住者,而著名歌手張敬軒月租19萬的香港薄扶林豪宅也不是什麼新聞了。

香港豪宅

一張進入超級富豪圈層的入場券

不止普通高淨值人士追捧香港豪宅,內地超級富豪們對香港豪宅的愛更是深沉。2017年5月,郎咸平買入了尖沙咀一處豪宅,涉資高達8700萬港元。6月份,騰訊副總裁姚曉光花9800萬港幣在香港購入豪宅。7月份,美圖CFO顏勁良也豪擲近1.3億元購入香港房產。

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其實,不只是他們,不少富豪大佬們都曾在香港花費鉅資購置豪宅。2015年8月,馬雲花15億港幣買下全球第二高單價的豪宅。2015年1月22日,中渝置地主席張松橋在香港買下一套近百年歷史的豪宅,加上所需繳納的稅費,斥資高達63億港元。

如果說高淨值人士購買豪宅更多是為了資產配置,保值升值。那麼,超級富豪們在香港狂購豪宅,除了資產配置,進入超級富豪圈層對他們來說尤為重要。超級豪宅就是身份的象徵,比如入住半山,等於拿到了富豪圈層的入場券。從這個意義講,豪宅也許更是超級富豪們的社交工具。

相對於其他海外房產,香港離內地更近,這對需要兼顧公司管理的超級富豪來說是極大的便利。富豪們通常喜愛隱私,在香港半山某些路段,富豪們不僅有自己的私人山路(禁止通行),還有私人車道可以快速下山,最快15分鐘內可到達中環辦公室。另外,香港山多水多,很多豪宅都依山傍海而建,風水很好。超級富豪們對風水的偏愛,也是有目共睹的。

在當下全球局勢下,資產配置恰當與否,將直接決定高淨值人士資產收益。如果能力允許,宜及早計畫,以抵禦「睡後」資產縮水。

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