由香港房策看未來供應分佈

香港彈丸之地,地勢多山,土地短缺問題直接影響每年的房屋供應量,亦是左右樓市走勢的重要元素之一,近年香港特區政府積極覓地以穩定樓市發展,並於2012年9月成立長遠房屋策略督導委員會( 下稱「長策會」),就制訂新的長遠房屋策略向政府提出建議,而《長遠房屋策略》亦應運而生。長策會於去年12月公佈《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,緊隨其後政府公佈了18/19財政年度第四季賣地計畫,接下來就為大家簡單介紹香港未來房屋供應的分佈情況。

報告公佈最新19/20至28/29年度十年的總房屋供應目標為45萬個,該45萬夥供應目標中,約7成為公營房屋供應(占約31.5萬個單位),當中包括22萬個公屋及綠置居單位,其他資助出售單位則為9.5萬個;至於私營房屋供應目標方面,則占餘下3成,即約13.5萬個單位(見圖)。

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值得留意,上述為「長策會」每年公佈的十年建房「目標」,並非實際供應數字,至於實際供應還看政府賣地計畫。隨着上月最新《長遠房屋策略》公佈後,年底政府亦公佈18/19財政年度第四季(19年1月至3月)賣地計畫,而整個18/19財政年度賣地計畫宣告塵埃落定。

啟德發展區成住宅官地重鎮

總結18/19財政年度賣地計畫,透過住宅官地、鐵路住宅專案、市區重建局項目及私人重建/發展項目,合共可提供約13,850夥私人住宅供應。綜合市場消息,當中有逾4成半來自住宅官地,合共可提供近6,500夥;值得留意,本財政年度官地供應主要來自啟德發展區。據資料顯示,18/19財政年度合共有14幅住宅官地招標,當中啟德佔6幅,佔比高逾4成。而18/19財年(截至去年底)已成功被發展商吸納的住宅官地共有7幅,涉及總地價約290億港元,當中啟德發展區佔3幅,成交價介乎於約80億港元至約89億港元之間,即3幅啟德地皮已涉及逾250億港元,地皮數量及涉及地價分別占總數逾4成及逾8成半(見表)。

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至於餘下3幅啟德地皮中,其中1幅已推出市場招標,截標為19年1月下旬,而另外2幅則安排於今年首季招標(見表)。

鐵路住宅項目是另一主要供應來源

除了官地外,鐵路住宅項目是另一主要供應來源,18/19年度共有4幅相關地皮招標,當中3幅已成功被發展商吸納,包括黃竹坑站第三期、何文田站第二期及油塘站通風樓;餘下1幅安排於今年首季推出的是將軍澳日出康城第11期物業發展專案,上述4個專案共提供逾4,300個單位,可建的單位數目僅次於官地。

市區重建局方面,本財年僅估計提供逾600多個單位,連同上述鐵路住宅專案一併計算,即「一鐵一局」共提供約5千夥,合共佔比逾3成半;至於餘下的私人重建/發展項目,本財年僅合共提供逾2千夥。綜合上述資料,18/19年財政年度賣地計畫合共可提供近1.4萬夥私人住宅供應。

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