置業分析 | 如何5年買到400萬香港房?

與其他國際大都市情況類似,住房問題一直困擾著大部分香港人。高企的房價,使得香港年青一代供房負擔較大。其實不然,如果購房前能做好合理的投資或理財規劃,不乏成功置業的案例。接下來為大家講解的真實案例就來自於美聯金融集團。

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案例主角:Robert(25歲),月入18,810元(港幣,以下均為港幣單位),每月恆常開支約9,000元,還有年繳保費6,000元,及9,000元之分期信用卡還款(今年6月還清)。在扣除所有開支後,每月盈餘約8,000元。目前他約有11萬元之現金儲蓄。

理財目標:Robert期望5年內可以存到首期,買400萬元的房子。

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注 : 將於19年6月還清

想購買400萬元的房子自住,以Robert 目前的情況,預計以下的按揭安排較有機會達成目標:首期25%及按揭年期30年,首期及相關費用約113萬元,若年利率2.35%,每月供款約12,000元,每月最低入息要求約28,600元。

雖說是較易達成,但Robert仍需留意以下幾點:

(1)以目前的薪金水準,Robert需要爭取每年8.4%的薪金增幅,不知在其所處的行業、 公司,能否輕易達到呢?若升職的話,薪金是否有較大加幅?

(2)以目前的每月盈餘(還清債項後:約9,300元)來說,仍不夠供房(12,000元),有朝一日當首期、薪金達標時,不要忘記還要有足夠的盈餘撥作供房用途,還要有資金作恆常管理費、差餉、地租等支出;

(3)慶倖債項只餘數個月便還清,還請Robert日後量入為出,不要再借錢了。況且在申請按揭時,尚余債項也會一併被考慮,有機會獲批較低額的按揭(因要從薪金先扣減債項,才計算可負擔的還款額),導致要付出更多的首期;

(4)怎樣才可累積到所需首期?目前Robert只是使用銀行活期戶口作資產增值工具,他在理財和投資增值上,還屬於新人。照現在利息低迷,又有一定的通脹壓力,只把現金放在銀行,會蠶食購買力。所以筆者建議Robert作一些中線投資,可選擇以月供的方式進行,以平均成本法減低風險。起動時可先選擇收租/收息股,或環球股票基金,待累積一定經驗後才改作較進取的投資。至於每月投放多少?暫可投放最多一半(約3,900元),待還清債項後,可增加至4,600元,餘下的一半可暫放在活期戶口,待累積到約8-10萬元時再考慮作其他投資;

(5)那手頭上的11萬元現金又可以怎樣呢?Robert 可預留6個月的支出(約57,000元)作為現金儲備(安全網),餘下約5萬元亦可作適度投資;

(6)如根據以上(4)及(5)方向,假設年回報8%,5年後總資產約70萬元,離目標還有點距離!怎樣可較快達成目標?除了上面提及的努力工作,爭取升職、加薪外,在加薪時應考慮增加月供投資額,亦可嘗試找兼職工作。

不言而喻,Robert在未來幾年會面對較大的經濟壓力,因此更要減省不必要的開支。但在沒有(或不願找)父幹的人,想買房還是要加倍努力!如覺得財政上仍未能達標,亦請不要勉強行事,畢竟仍然年輕,寧願多等一、兩年再作打算。

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