買香港房產 先分清這3類擁有權!

如今全球央行開閘放水,貨幣普遍貶值,在低息環境下配置房產的成本變低,而購買香港房產仍然是全球投資者們的保值之選,在投資放租前不妨先來了解清楚香港房產的業權問題,避免收租回報遭受損失!

香港房產產權主要分為三種,分別是唯一擁有人,聯權共有人/分權共有人,信託人。

  • 唯一擁有人(Sole Owner)

「唯一擁有人」即是由單人獨資擁有住宅物業的「全權擁有」,若物業只有一個人,沒有可供其選擇的產權類別,他理論上獨自擁有整項住宅的業權。業主可以一個簽名就能處理業權的買賣和處理按揭。

  • 共有產權

買房除了可以由一人全權擁有,亦可與其他人「拼單」買入,而拼單的名額以及人數並沒有限制,可以是3人、4人一同買入單位,而且亦不限是近親,可以是與祖父母或是朋友一起買入。

當擁有一項住宅物業的人數超過一個人時,業主在接受該項物業時可以在兩項共有產權類別中選擇一項,即分權共有﹙TENANCY IN COMMON﹚或聯權共有﹙JOINT TENANCY﹚。

分權共有﹙TENANCY IN COMMON﹚

用分權共有方式買入物業,是指物業的業權會具體分為不同份額,由不同業主根據他們所付的樓價比例分配業權。例如夫婦各出一半樓價,業權則會分為50/50。如果是三人買入住宅物業,每人支付的金額相同,業權便會分為各佔三份之一。亦有情況,是三人買入物業,其中一人出資較多,占樓價一半,則該人會有樓價一半業權,其餘兩人則會各佔四分之一業權。

業主有權出售自己持有的物業業權,如持有住宅的50%業權,則可出售住宅50%業權,除非業主與其他持有人協議一同將所有業權一次過出售,否則無權代表其他業主出售他們的權益。不過,如非必要,很少業主會出售部份物業的權益,因為銀行不會為業權不全的住宅承造按揭,出售業權不全的半契樓,市值會大大降低。

至於,如果分權共有的其中一名業主身故,物業權益便成為其遺產的一部分,會按其遺囑內容去作出分配。如死者沒有立遺囑,則按照無遺囑繼承法律而去作出分配。

聯權共有﹙JOINT TENANCY﹚

聯權共有又名「長命契」。如果夫婦以聯權共有方式買入物業,兩人都會被整體視為同一擁有人。當其中一人身故,該名人士權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人,直至剩下最後一人為止。例如夫婦以聯權共有持有物業,男方身故後,物業會變為女方全權擁有。另外,如要將物業出售,亦需要所有聯權共有人士同意出售。

如果聯權共有要轉名作內部交易的話,要先改為分權共有,將住宅業權平均分配,再出售其中一方的業權予另一方。

無論是哪種共同擁有方式持有物業,如果業權人中間有糾紛甚至反面,又或者其中一人出爾反爾,簽了合約後卻不願簽樓契,現實情況都會造成無法取得銀行按揭

  • 信託人

個別人士可能因應其特殊情況,須委託他人代買物業,受託人會簽署一份信託契聲明物業業權實際屬於何人,而合約上及樓契上業主則為該受託之人。簡單的說,就是看來是業主的人原來並非是業主。

 

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