買新房流程 按揭 樓價 地產 樓 地產代理

教你買香港新房不走彎路

中美貿易戰升溫,人民幣走勢再添波動,港元資產成保值之選,而香港一手房選擇內櫳精裝,戶型多元化,加上發展商推出的多種付款方案,吸引中港買家目光。不少人着急買房,卻並不清楚買房的具體流程。一手房購買到底有哪些流程?每個流程我們要做什麼、準備什麼資料? 這是買房之前必須瞭解清楚的問題。

現時當地發展商推出一手商品住房,需在樓盤開售前最少7天發放售樓書,讓准買家在物業開售前透過售樓書瞭解專案的資料,如位置、間隔、面積、預計關鍵日期等;資料除可在售樓處查閱外,亦可流覽<<一手住宅物業銷售資訊網>>或一手商品住房項目的官方網頁。由於香港不少一手商品住房於建築期間以預售樓花方式出售,因此買家在選購一手商品住房單位前除透過售樓書了瞭解項目外,亦要參觀示範單位,而發展商一般會提供「裝修」的示範單位,另外亦會提供與「交樓標準」一致的示範單位,俗稱「清水房」。此外,建議各准准買家亦應到實地觀察附近環境。當然,亦可透過地產代理查詢一手樓盤物業,並會協助准買家登記認購/入標。

價單價與折實價准買家購入香港一手商品住房大致上通過兩類方式入市,其中一類正是發展商公佈推出單位的價單。而發展商在樓盤開售前最少3天公佈價單,價單內除了售價外,亦提供各類付款方法及優惠等。值得留意,現時購買一手商品住房時,多數發展商均會提供不同類型的折扣優惠,如按成交期長短,印花稅折扣等。因此實際樓價在大多數情況下均較價單上列出的「定價」為低,而扣除所有折扣後的「折實價」(俗稱「光豬價」,即按價單上訂價/售價,扣除發展商指定付款辦法後的額外折扣、印花稅回贈、提早還款扣減等優惠後的折扣價),才是買家實際需要支付的樓價,買家在入市前亦應詳細瞭解價單定價及折扣。

此外,發展商在樓盤開售前最少3天公佈「銷售安排」,「銷售安排」包括出售日期、時間、地點及指明是次出售的住宅單位等。

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「入票」登記與「招標」競價

准買家於項目開售前「入票」登記,所謂「入票」指准買家進行登記認購,並附上一定金額的本票作為其購買的意向登記。開售前發展商一般會進行抽籤,為各個已登記的購買意向決定揀選單位的先後次序。「入票」除抽籤發售之外,市場上亦有一手商品住房單位以先到先得形式發售,意味准買家揀選好單位後便即日簽署臨時買賣合約,簡單快捷。

除此之外,另一類購買一手商品住房的方式是「招標」,就個別單位入標競價。各樓盤專案推售的單位的銷售方式各有不同,買家亦可從發展商公佈的「銷售安排」知悉。

「細訂」及「大訂」

在開售當天,各買家可依次序選購,同時在當天將簽訂臨時買賣合約以及支付相當於5%樓價的臨時訂金(俗稱「細訂」)。同時要注意簽訂臨約後的5個工作天內要簽訂正式買賣合約,一旦買家未能如期簽署正約,將被視為放棄進行交易,發展商有權沒收先前已支付的當於5%樓價的臨時訂金。簽署正式買賣合約的同時,買家需要再支付5%樓價的正式訂金(俗稱「大訂」),及支付是次交易的物業印花稅。因此各准買家在入市前應準備好手上現金。

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至於一手商品住房樓花付款方法方面,發展商主要提供即供付款及建築期付款兩種方法,顧名思義,即供付款指的是成交期相對較短,意味買家需要儘快向銀行申請按揭支付樓價餘款,並立即開始供款。而建築期付款則可待物業入夥時,再開始找銀行進行按揭及供款。即供付款一般可享較大的售價折扣,而建築期付款則享更長的成交期,適合需要較長時間作資金調動的買家,因此付款方法較為適合則視乎各買家需要而定。

稅項

與此同時,內地買家如有意到香港購買物業,除了要繳付「買家印花稅」(Buyer Stamp Duty,簡稱BSD)(相當於15%樓價)外,同時亦要繳付「15%新住宅印花稅*」(New Residential Stamp Duty,簡稱NRSD)(非香港永久居民需付相當於15%樓價),兩項稅額即合共為樓價的30%。

*201611月「雙倍印花稅」(Double Stamp Duty,簡稱DSD)調高至劃一為15%的「新住宅印花稅」稅率

申請按揭

處理完買賣合約後,下一步到銀行申請按揭。交易完成後就可靜待項目入夥及辦理轉讓契等法律檔,遷入理想家園。

收樓及驗樓

至於收樓後,仍有驗樓的一環,買家除可自行驗樓外,亦可自行聘請專業驗樓師代為驗樓。於單位發現問題的地方可貼上標籤或自定清單,以便發展商跟進。

上述簡介希望令大家瞭解香港購一手房的一般流程及注意事項,在入市前能夠運籌帷幄。各准買家購買一手商品住房前,可透過地產代理查詢一手樓盤物業,聯同代理參觀示範單位元,而代理亦會協助登記認購/入標。此外,應流覽<<一手住宅物業銷售資訊網>>或一手商品住房項目的官方網頁以瞭解樓盤資料。與此同時,認購前應計算自己的負擔能力,除了計算置業開支,如樓價、律師費、稅項等各項開支,以免失去預算。

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