香港一手空置稅推行在即 如何影響新盤供應?

居住問題一直是香港社會重要的關注議題,據香港政府規劃署統計,2018年香港的住宅用地僅佔7%,可見香港的人口密度之大。為了解決居住問題,香港特區政府希望釋放發展商手上已建成但尚未售出的私人住宅現樓單位,以增加新盤供應加快推出市場,故於去年6月29日宣佈推出一手住宅徵收額外差餉條例。而今年9月13日就該條例草案刊憲。如果條例通過,對一手供應有何影響?下面我們來探討一下。

一手住宅徵收額外差餉條例又稱「一手空置稅」,指對空置的一手單位,即建成後12個月(以獲屋宇署批佔用許可證、即入夥紙為准),但未售出或超過6個月的時間並未作出租用途,便會被視為空置單位,會被徵收額外差餉。額外差餉會由差餉物業估價署按年徵收,金額為有關單位的應課差餉租值的兩倍(即200%),大約相等於樓價的5%,而二手住宅和工商物業不會受到影響。

在「一手空置稅」下,預期發展商將加快出售現樓,料新盤現樓銷售比率向上。不過由於未必每個發展商能同時兼顧旗下多個專案銷售,因此估計有個別發展商難免要將部份樓花供應延遲登場。在此消彼長下,一手交投未必會因此而大幅增加(見圖一)。

已建成未售出單位約為1萬個

根據運輸及房屋局公佈,2012年至今年6月已建成但仍未售出私人住宅單位為1萬個。根據美聯物業房地產資料及研究中心統計,同一期間已建成未售出單位約為9,900個,其中約52.2%為已發售項目的貨尾。按區域分,香港島和九龍分別錄約930夥及約770夥。而新界區佔比最多,占約3,470夥(見圖二)。由於新界區已發售項目的貨尾供應較多,相信發展商將加快該區的此類單位發售。

值得留意的是,餘下約47.8%(4,730夥)則為未曾推出市場發售、已作出租或自用單位。若以地區劃分,資料與已發售專案的貨尾分佈有別,當中市區明顯較新界區更高。據資料顯示,港島和九龍區分別錄2,130夥及2,180夥,反而新界區只有420個(見圖二)。相信由於市區土地供應相對短缺,尤其是豪宅地皮,故發展商較為惜售,當中有部份以出租為主。

購買一手現樓好處

預期新盤現樓銷售比率會因一手空置稅而上升。事實上,購買現樓有不少好處,其中之一是買家購買心儀現樓單位後可於較短時間入住,反之樓花期項目需等待建成後才可入住,因此對於自住和換樓人士,購買現樓較為方便;如果用於長線投資,購買現樓亦可以加快將物業出租,儘早收取租金,展開回報期。

冀「土地共用先導計畫」及「收回土地條例」為增加未來供應帶來突破性發展

始終解決香港房屋供不應求的問題仍是如何增加土地供應。有見及此,香港特區政府考慮到長遠房屋供應的問題,因此將在短期內就「土地共用先導計畫」提供細節,最快明年首季接受申請,加快土地供應。與此同時,「收回土地條例」亦有機會推出,相信有關政策推出後將有助紓緩香港房屋供應不足的問題,甚至為未來增加供應帶來突破性發展。

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