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香港二手房價回檔 私宅租金仍處高位

近期香港樓市彌漫着觀望氣氛,相信二手樓價短期內仍存在回檔壓力。至於與樓價息息相關的租金,在今年暑期傳統租務旺季期間達到最高峰。據美聯「租金走勢圖」資料顯示,今年8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.32港元,刷新歷史記錄。近期租金雖然跟隨樓價有所回檔,10月份略為回落至37.89港元,但仍處高位水準,比去年同期增長5.4%(見圖一)。

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樓價與租金走勢相似,回顧過去20多年,香港樓市經歷兩次主要的調整,分別於97年及08年見頂,及後樓價與租金雙雙回落。然而,值得留意,兩段時段兩者跌幅卻不盡相同。根據「美聯樓價指數」,香港二手樓價於97年6月見頂,至98年6月,一年間暴跌約41%,同期租金跌幅相對較少,跌約2成半。該次樓價跌幅遠較租金驚人是由於97年炒風盛行,不少投資者持有數個房產,而當時按揭息率高達9厘,亞洲金融風暴發生後,按揭利率更一度扯高至逾11厘;當時租金回報率(未扣除管理費、差餉及其他費用)雖有4至5厘,但仍遠低於按揭利率,意味着業主放租房子後所收到的租金仍不足以用作樓按供款,手持多個房產的業主面對樓價下跌卻無險可守,只好劈價求售,進一步擴大樓價跌幅(見圖二)。

反觀08年,二手樓價於當年3月見頂,至09年3月的一年間,下跌約16%,同期租金則跌約21%。租金跌幅較樓價大,與97年相反,相信是經過97年洗禮後,本港樓市炒風較97年溫和,加上當時按揭利率於低位徘徊,最高僅得3.25厘;而租金回報率高逾5厘,業主放租房子所收到的租金仍能支付樓按供款。故此,更多業主選擇將單位放租,租盤供應增加,擴大租金跌幅(見圖二)。由此可見,二手樓價及租金走勢存在緊密關係。

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樓市氣氛轉趨觀望   住宅租售比率升

反觀近期樓市氣氛轉趨觀望,有部份准買家擱置買樓計畫,暫時租住單位,以觀望後市發展,帶動近期住宅租售比率(即住宅租務佔住宅市場租務及買賣的比率)明顯上升。事實上,過往當樓市觀望氣氛轉濃,住宅租售比率亦會有所上升。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算,如08年金融海嘯爆發,租售比率曾逼近6成;又如13年2月下旬香港特區政府推出雙倍印花稅(DSD)及收緊按揭措施後,住宅租售比率曾超越6成;又如15年至16年初股市下挫,租售比率更一度衝破7成水準;至於近期中美貿易戰、股市下跌、加上香港加息等,租售比率已再次超越6成(見圖三)。若樓市觀望氣氛持續,預計住宅租售比率有機會進一步上升。

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近期租金即使跟隨大市有回落壓力,但租務市場需求強勁下,長遠來看將為租金帶來支持。根據香港政府統計處資料顯示,在私人房屋的家庭住戶總數目中,目前自置居所住戶(指擁有所住房屋單位業權的家庭住戶)的比率約64%,比起十年前約7成減少;換句話說,即表示租住私人房屋的家庭住戶比率由十年前約3成升至目前逾3成半(見圖四),為租務需求帶來支援。

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除了香港居民的住房需求外,香港貴為國際之都,高等院校教育亦聞名中外,吸引不少內地尖子南下赴學。據大學教育資助委員會資料顯示,香港8間大學的資助院校課程(研究院研究課程、研究院修課課程、學士學位課程、副學士課程的全日制及兼讀制),2017/18學年約1.21萬名內地學生就讀,數目創紀錄新高,成為香港住房需求的另一動力。

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