香港新房「招標」熱潮蔓延中小型單位,這些細節要留神!

近年部份香港新樓發展商改變銷售策略,由以往普遍豪宅單位才以招標形成發售,蔓延至中小型單位。在香港,新盤招標的意思即發展商推出一系列的單位,但不會標明價錢,有意的買家需提交投標文件及擬定出價,發展商比較眾多入標者,然後價高者得,或選擇不賣。對於發展商來說,好處就是他們可控制賣樓的時間,比如每次只賣一兩個單位,而且樓盤成交價較為理想。

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不過,部份買家反映此類銷售手法及成交資料透明度不足,前段時間,銷監局以涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》,向某發展商提出檢控。事緣賣方於銷售相關的單位後,僅於成交紀錄冊列出成交價,卻沒有顯示扣除回贈後的真實價。由於經發展商回贈折實後的價錢(行內俗稱「光豬價」),可較「面價」相差多達兩至三成,或令將來買家錯誤高估單位價值,有「托價」之嫌。

一般來說,若買家對招標單位有興趣,可尋找專業可靠的地產仲介幫忙,由於他們較為熟悉市場,或能推測發展商的心儀價格,增加成功率。另外,小編還總結了以下幾點購買招標新樓注意事項,瞭解完這些再去買房!

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樓價影響按揭成數

假設某單位以招標形式推售,成交價為620萬元,扣除所有優惠後「光豬價」為580萬元。如買家打算承造按揭保險借八成,但按揭證券公司只會以成交價即620萬元計算,超出按保門檻(600萬以上樓價無法做按揭保險)。若以銀行承造按揭,銀行將以折實價即580萬元計算,最多只能借出580萬元的六成即348萬,比原本買家打算的按保八成金額相差116萬元。

要約及邀約的分別

買家入標競投前,必需留意標書內容,簽定的檔可分為要約(OFFER)或邀約(INVITATION TO TREAT)兩種,前者為合約一方向另一方列出的交易條件,在另一方無條件地接受它後,便可構成為具約束力的合約,後者則只屬要約邀請。簡單來說,若買家簽署的檔為要約,當賣家一方接納,即成為具有法律效力的檔,而買家付上的支票亦將成為繳付訂金的一部份。因此,此時買家就不能退訂,否則只能撻訂*收場。

*撻訂:指顧客看中某間房屋後,在沒有決定購買前可以與發展商簽定認購協議,發展商為了保證自己的利益不受損害,收取顧客一定數額的訂金,但如果顧客在規定的協議時間內沒有正式購買該房子,發展商將沒收這筆訂金。

留意發展商提供的付款方法

若打算選用發展商提供的按揭計畫,要注意發展商的審核準則,例如壓力測試的要求,所需證明檔等。要注意能否批出按揭、批出金額多少,發展商擁有實際主導權。曾經有買家已簽定要約才知悉發展商按揭不獲批,在此情況下有可能需要增加擔保人,補差價去做銀行轉按,甚至將幾十萬的訂金付諸流水。

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