香港新房付款超詳細攻略!

隨着2018下半年香港樓市吹淡風,一部分開發商試水以低價出售新住宅,引起了市場的火爆搶購,而二手市場成交量卻相對較少,市場叫價雖有回落,但依舊處於高位。由此可見,市場對於高性價比新盤的需求熾熱。香港許多新樓盤裝修精緻,建材用料好,周邊生活配套齊全,自帶住客會所,物業管理有保證,因此深受市場追捧。那麼想在香港購買新房要怎麼付款呢?

一般而言,新盤付款,尤其是樓花(指未完工的住宅,即在建住宅),通常有兩種最基本的付款安排「即供付款」及「建築期付款」,近年來,後者的付款計畫較多樣化,以下就為大家講解如何選擇樓花付款方法。

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即供付款 售價最優惠

即供付款指的是購入現樓或樓花後,立即開始供款計畫,由於立即供款有利開發商套現資金,所以會按照樓價的價值再有折扣,以之前一個熱賣的新盤為例,支付的方法有兩種,一為180天即供付款計畫,即是購入樓花180天開始供樓,樓價則按照售價減4%,以1000萬售價的單位,減4%後,成交金額為960萬。

建築期 付款較靈活

相反,建築期付款即是待樓宇建成,業主收樓後才開始供款,由於供款期押後了,開發商未能即時套現,所以購買單位的折扣亦會因而減少,以上述樓盤為例,使用建築期付款,1000萬物業的成交額為售價減2%,折實價為980萬。

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單憑房價的折扣來看,明顯使用即供付款較明智,但對換樓客(想換房的人)來說會比較吃力,假如舊住宅仍有按揭餘額,再加上新住宅即時供款,在同一時間內有雙重開支,買家需留意該支出是否在自己的承擔範圍,一般與家人同住,無住房開支的人士較合適。至於建築期付款雖然成交額的折扣較少,但由於可以避免在同一時期有雙重開支,不會增加換樓客及有租賃在身的人士的經濟負擔。另一方面,建築期付款可能會出現估價問題,由於購房者在收樓後才開始供款申請按揭,萬一樓市調整,導致銀行估價不足,買家便需要額外籌集資金完成交易。

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目前,香港樓市「蜜月期」過去,選用建築期付款的買家有可能要面對估價不足導致補差價和利息支出大增的難題。

試舉一個例子,三年前開賣的「環海‧東岸」,提供1,008夥主打細單位,現在已臨近入夥階段。當年此樓盤相當熱銷,其中一個原因是開發商推出「開心直通車」的付款辦法,只需付5%訂金,其後三個月每月繳付樓價0.35%,直至入夥為止,餘下約八成樓價,買家入夥時可選用開發商按揭計畫,期內免息,更毋須入息證明。因此當年有多達近六成採用此計畫。

假如你是該盤業主,此刻將有三個不同的選擇:
(一)使用開發商按揭計畫繼續供款,但當然按揭利率比銀行高出很多,整個按揭年期內的利息支出也相當昂貴;
(二)將單位出售,由於此樓盤因屬舊契項目,因此可豁免樓花期內禁售限制。不過,有代理指現時環海‧東岸放賣盤已累積達180個,但市場反應冷淡,相信對於出售亦有一定難度;
(三)轉按至銀行,但這個方法亦不容易。由於銀行會以單位成交價或市場估價作為一手樓盤的估值,並以較低者為准。雖然近三年樓價升幅不少,但此情況銀行只會用成交價作為單位估值,而按揭成數最多為六成。意味着業主需要補回銀行可借跟業主想借的差價才可以轉按到銀行。

那豈不是註定使用此計畫的業主就要承受昂貴利息?非也,其實還有一個折衷的方法,就是可以找財務公司估價並承造兩至三個月的短期按揭,然後再立即找銀行轉按。由於在財務公司承造按揭後,銀行不會再以一手成交價作標準,而是以市價作為轉按的估價,因此有機會可承造市價的六成按揭而不用補差價。當然,有幾點需要注意,第一:財務公司的按揭利息有可能達十厘以上;第二:在財務公司承造按揭亦會登記在田土廳的紀錄中,不過如只屬一按對未來的按揭或成交不會有影響;第三:一般財務公司估價可能較進取,但仍必須注意轉按至銀行時估價是否足夠。

其實,此方法亦廣泛適用於選用建築期付款方法的業主,有需要的朋友可尋找靠譜的按揭推薦公司幫忙,轉介紹至貼近市價作估價的財務公司及銀行,以避免額外支付首期,高利息買房。

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