【按揭貼士】擔保人3大風險及拆解方案

朋友A:「我呢排見到個物業好吸引,好想上車,但我唔夠首期,可否做住我擔保人?」

朋友B:「咩係擔保人?有無風險呀?」

朋友A:「我哋係好姐妹,唔使擔心!」

朋友B:「好啦!」

現時壓力測試的規定,每月的還款額不能超出每月收入50%,一旦按息上升3%,供款不能超過借款人每月收入60%。如果有人願意擔當準買家的擔保人,便可以把二人的收入增加,方便跨過置業門檻。然而,作為擔保人如果再置業會面對更多困難,必須注意以下3大風險。

風險(一):購買力被削減

假設弟弟希望置業上車,希望買入400萬單位,但由於月薪只有2萬元,就算做9成按揭,借貸額360萬,每月供款需要14,600元,基於壓力測試需要38,247元及入息比率為29,200元,一人的月薪無法通過壓力測試及供款比率上限。現時月入3萬元的兄長決定擔當其擔保人,二人月薪相加便到達5萬,能通過所有要求。不過,當兄長之後決定上車時,發現自己等於背負其弟的借貸額,導致購買力大減。

風險(二):風險程度高

擔保人需要面對信貸風險,假設妹妹置業希望買入600萬單位,貸款額480萬,壓力測試要求45,760元及入息比率為38,112元。由於妹妹月入只有2.5萬元未能通過要求,找到姐姐「捱義氣」任擔保人,但妹妹突然失蹤,其姊便要背負欠債。經翻查後,如果妹妹身上尚欠其他個人貸款或卡數,姐姐更有機會自動作為擔保。

風險(三):按揭成數、壓測及入息比率減一成

擔保人如果希望再置業,按揭成數需要下調1成,例如想購買600萬物業原本可以承造8成按揭,貸款額480萬,但如果作為擔保人,按揭成數便跌至7成,只能貸款420萬,壓力測試及供款與入息比率也要下調10%。由此可見,擔保人置業遇上不少挑戰,所以決定成為擔保人之前,必須要三思,避免負上巨債。

如果擔保人希望打破困局,以下方法可以幫助解決問題:

方法(一):移除擔保人身份

在風險(一)的個案中,哥哥可以建議弟弟透過轉按刪選擇更好息率及年期的按揭方案,並獲取更好的現金回贈。如果弟弟經濟狀況有所改善,薪金一人已經符合壓力測試,便毋須再找其他擔保人。哥哥脫離擔保人身份後便能輕易上車,大家皆大歡喜。

方法(二):找沒按揭在身人士擔任擔保人

不過,如果弟弟的經濟能力仍未能一人負擔按揭,兄長又有逼切置業需求,只要找到一名自身沒有按揭,收入較高又沒有為其他人做擔保的人士,成為新按揭申請的擔保人,便能夠在毋須脫離擔保人的身份下,擁有足夠借貸力上車。不過,每間銀行對於再置業的擔保人的要求不一,最終審批結果按實際情況而定。

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