【置業實戰】2大方案實現「一層變兩層」

過往不少人通過買樓為自己財富增值,甚至有投資說法「本錢少更要買樓」。趁現時低息環境,加上樓價有所回落,對於想透過買樓增加財富人士,不論是上車人士,或是想「一開二」的人士。以下會講解將一個將物業「一層變二」的例子。

低息有助借貸

低息環境下,買入第一層物業,可以善用借貸力,以留下更充裕資金。回顧過去10年,樓價走勢皆向上,不少人乘資產增值效應,一層變兩層,善用按揭部署,以增加資產。

舉例,客人於5年前以300萬買入一個物業,借款9成,年利率約2%,還款期為30年。在還款5年後,餘下還款額約250萬元。假設現時樓價已升至550萬元,有兩個方法可以令自己由持有一層物業變成持有兩層物業,第一種是將物業出售,將所得到的現金與自身的儲蓄一次過買兩層樓。第二個方法,是將物業加按,將所得到的現金與自身儲蓄買多一層。

以第一個方法為例,將物業出售後,大約獲利300萬元,假設打算買入一個600萬元單位自住,並買入一個500單位收租。600萬元單位以按保借款9成,大約需要首期60萬元,連同其他印花稅及傭金,需要共85萬元。以餘下215萬元現金,買一層500萬元物業收租可以借250萬元,需要另外支付35萬元,以及約65萬元印花稅,當然若業主是兩夫婦,可以通過另一半持有物業,將印花稅減至15萬元,連同傭金及其他開支,大約需要額外55萬元。

因此第一個方法,所需要總現金為355萬元,減至出售後所得約300萬元,要額外支付35萬元。

第二個方法,則是使用加按力量,假設樓價已升至550萬元,由於仍屬舊按保範圍,可以保持9成按揭加按套現,可套現約245萬元。同樣要買500萬物業收租用,要270萬元,大約需要額外25萬元。

由此可見,加按所需額外現金較少,但總資本較少,只有一層550萬元物業及500萬元物業。至於出售再買,需要多支付30萬元,但卻可以令資本增大50萬元,會有一層600萬元物業及500萬元物業。

不過,出售後再買有其他風險,包括樓價下行將影響沽樓獲利及借款力,另一方面,業主需要時間將現有物業放售,另外之後要買入兩個單位,搵樓所花時間亦會較長,同時將自住物業出售需要與新買物業交收期無縫接上或會有有難度,否則要另覓居所,到時又會是另一筆開支。而加按套現時間較快,亦少了出售的風險及不用搬屋,因此各有取捨。但以上兩個放法,都可以有助業主日後一層變兩層,為財富增值。

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