上半年回顧與下半年展望

上半年受到中美貿易戰、社會運動及肺炎疫情肆虐全球等利淡因素衝擊,樓市交投表現失色,但隨着疫情持續改善、低息環境、美國無限量寬等利好因素推動下,積存已久的購買力陸續釋放,預期下半年一手及二手交投表現均勝上半年。

新盤方面,年初受疫情爆發影響,發展商推盤步伐受阻,2月至4月3個月一手成交合共錄得約2,000伙,當中2月更低至約350伙;但隨着疫情緩和,5月多個全新盤登場,更以貼二手價推售,吸引購買力出台,帶動一手交投氣氛好轉,惟上半年總計錄近7,000伙,仍較去年同期回落約4成。

展望下半年,有機會登場的潛在全新盤供應或涉約2萬伙,若發展商推盤步伐持續,在需求依然殷切下,相信下半年可收復大部分失地,料下半年將逼近1.1萬伙的水平,而全年一手銷售量料錄約1.8萬伙。事實上,下半年一手銷售量大幅超越上半年的情況曾經出現,2016年上半年因A股溶斷,一手銷售量跌至不足6千伙;後來隨着市況回暖,下半年一手交投飆升至逾萬伙水平。

值得留意的是,雖然下半年一手交投料較上半年大幅回升,但全年新盤的推售仍受制於發展商補充土地的進度。事實上,日前政府公佈2020/21財政年度第二季(7月至9月)賣地計劃,合共推出約2,710伙,按季雖明顯上升,但綜合財年上半年,亦只得約4,290伙供應,僅佔政府全年供應目標12,900伙約33%,即使全年能達標,供應數字亦屬偏低。鑑於土地供應仍然緊絀,預期每年一手成交難突破2萬伙。

至於二手市場方面,綜合土地註冊處數據,估計上半年二手住宅成交量(以今年2月至估計7月註冊量反映)錄逾2.3萬宗,較去年同期逾2.4萬宗錄得微跌。展望下半年,受惠放寬按保措施,以及積壓購買力釋放,預期今年下半年二手住宅成交量(以估計今年8月至明年1月註冊量反映)有望挑戰2.5萬宗。

樓價方面,根據「美聯樓價指數」,最新報166.71點,按周升約0.19%,連升10周,累積上升約4.28%,而本年迄今樓價累積上升超過1%。預期下半年樓價有望穩中向好,維持全年升5%的預測不變。

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