加按竅妙知多啲(下)

上回提及若業主有足夠入息,可以經入息審查,即通過壓力測試的方式來加按套現。那如果沒有入息的業主,又有沒有方法加按套現呢?其實還有一個折衷辦法,就是以資産水平爲基礎的方式來申請按揭。銀行會如何評估業主的資産水平?我們分別以現契物業及手持按揭物業的業主作詳細闡明。

首先以擁有現契物業的C先生作例子,C先生是退休人士,而他的現契物業市價1,000萬元,雖然他已沒有入息,但仍可以資産水平爲基礎申請按揭,不論物業價值,一般可承造最高四成按揭,簡單來說,C先生最高可套現400萬元。不過銀行或需要借款人提供銀行戶口結餘紀錄,或其他被動收入的證明如收租紀錄等。

現契物業加按套現的條件相對簡單,相反仍有物業按揭在身的業主若打算加按套現,銀行則要衡量其借款人的還款能力及風險。一般來說,銀行只會計算現時物業的估值的四分之一作為資產,再減去借款人的負債,即尚餘貸款額,得出的數字若是正數,便是可套現的金額。

試用例子說明,D先生的物業現行估值1000萬元,尚餘按揭貸款額250萬元。銀行會將1000萬元除以四,得出250萬元,減去尚餘的按揭貸款額,剛好亦是250萬元,即D先生可套現的金額為$0。不過,假設D先生還有現金100萬元,亦會計算在其資產當中,即350萬元減去250萬元,可套出資金100萬元。

然而,各銀行的做法略有不同,建議業主尋找按揭轉介的幫忙或多向幾間銀行作出查詢。近日,有大型銀行調高轉按的封頂息率及降低現金回贈,筆者料未來其他銀行或相繼跟隨,轉按的優惠或會逐步收緊,有興趣轉按或加按套現的業主宜盡快把握機會,賺取豐厚的現金回贈及優惠。

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