按揭「擔保人」的注意事項

近年樓價大幅上升,如要通過金管局的現有按揭規定,入息要求水平亦明顯上升,例如購入樓價800萬的單位,承造6成按揭,以供款30年及利率2.15%計算,除了首期要有320萬之外,月入也要達到接近$44,000。

以往夫妻買樓,多數會以「聯名」方式置業,使大家都擁有新居的一半業權,但基於政府重重的「辣招」底下,若「聯名」的其中一方將來再置業,除了按揭成數及供款入息比率將再下降一成外,還要繳付樓價15%的從價印花稅。因此,現在很多人都會以加「擔保人」方式,將「借款人」及「擔保人」入息共同計算,以通過壓力測試,未來再買樓時只需剔除「擔保人」的身份,便可繼續以「首置」的方式置業。

根據現行的按揭指引,若按揭申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保,供款與入息比率上限為50%,而壓力測試基準(假設利率上升3%),供款不可逾月入60%。假若已為物業作擔保,相關供款與入息比率及壓力測試標準將下調一成,即40%及50%。

要剔除「擔保人」並不複雜,最常用的方法是透過「轉按」移除擔保人身份。若樓價升幅可觀,借款人經濟條件亦有改善,可向銀行申請「轉按」,提供新的入息證明以通過壓測。「轉按」除了可移除擔保人外,還可調整其按揭計劃,如減少按揭成數、更改按揭年期等,而「轉按」亦可享有銀行提供豐厚的現金回贈,足以抵銷律師費及其他開支。如想將原本擔保人變回「自由之身」,但借款人收入未足以獨力通過壓測,另一個折衷方法是找另一位有相近收入,但沒有按揭在身的親友作為新擔保人。

不過,要注意擔保人亦要承受一定程度的風險,皆因在法律之下,擔保人所承擔的責任與借款人相同。當借款人未能供款時,擔保人便須履行還款的責任,甚至借款人在同一銀行進行其他借貸,如卡數、私人貸款、透支額等,擔保人亦有可能自動作了擔保。另一方面,由於已有擔保在身,若擔保人打算置業時申請按揭,須通過較高標準的供款與入息比率及壓力測試。最後一點,擔保人難以單方面取消自身的擔保資格,須由借款人向銀行提出。因此筆者呼籲各位,為他人的物業按揭作擔保前需要三思。

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