按揭擔保人的好處與應用

自政府對樓市的監管措施不斷收緊,並於2016年將住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%,首次置業的香港永久居民(簡稱首置客)可獲得豁免,聯名置業的情況大大減少,以保留首置客身份將來只需繳付較低的稅率。

不過,礙於現時房屋政策的收緊,要通過壓力測試(簡稱壓測)並非易事,因此近年亦有不少業主以加擔保人的方式通過壓測。所謂的壓測,簡單來說,是要求在現時之按息水平下,申請人的按揭每月供款額不可以超過其每月收入之一半,而且如果按息上升3%,按揭供款亦不可以超過借款人每月收入之60%水平。簡單舉例,假設借貸額500萬元,以按揭利率2.375厘及供款30年計算,每月入息要求最少要達到$46,664。

另一類潛在以加擔保人方式置業的人士,便是年紀較大的置業者,由於銀行一般會採用「75減」或「80減」的方式計算最高貸款年期,即假設借款人已年屆60歲,使用「80減」的銀行只會批出最多20年的按揭。但若加添一位較年輕擔保人,銀行便可視此擔保人為主收入人士,有可能借盡30年。不過要留意的是,此年輕人的每月入息亦最少要高於每月供款,才會得到部份銀行的接納。試舉例,假設一個60歲借款人月入$50,000,打算借貸500萬元,以按揭利率2.375厘及供款30年計算,每月入息要求最少要達到$46,664,即符合壓測要求。不過,由於他最多只能承造20年的按揭計劃,每月入息要求則增至$56,737,變成未能通過壓測。在此情況下,若他添加兒子成為擔保人,而25歲的兒子月入$20,000,由於每月供款額為$19,432,入息高於供款,銀行可為此申請批出30年的按揭年期。

順帶一提,銀行對擔保人的要求不高,一般可接納親人(無須直系親屬),怎至未婚夫婦、同居人士成為擔保人。不過,擔保人亦要承受一定程度的風險,第一:在法律下,擔保人所承擔的責任與借款人相同,當借款人未能供款時,擔保人便須履行還款的責任;第二:一旦成為擔保人,擔保人難以單方面剔除此身份,需要由借款人向銀行提交新的入息證明以通過壓測後才可剔除;第三:由於已有擔保在身,若擔保人打算置業時申請按揭,除了須通過較高標準的供款與入息比率及壓力測試,按揭成數須下降一成,更不能申請按揭保險。因此,為他人物業按揭作擔保前務必三思。

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