現時係轉按好時機?(一)

至上年年中開始,銀行調升轉按的封頂息率及縮減現金回贈,由於轉按的吸引力大減,以致往後新申請轉按的宗數開始有所回落。但近期筆者卻收到不少轉按查詢,可見不少人對轉按仍有一定興趣及需求。雖然現時轉按看似不是好時機,但筆者卻不完全認同,對某部分人士,現時轉按對他們絕對有很大的幫助。

現時部分業主申請轉按,一般原因為本身使用發展商按揭,在過了發展商提供的優惠期後(一般為2至3年),欲以轉按方式轉回銀行按揭,可選用較低息率供款,並且可享現金回贈,用以資助律師費。此外,轉按亦可更改其物業的按揭計劃如按揭年期、貸款額等,從而令業主更靈活地進行財務管理。

試舉一個例子,業主於兩年前使用發展商之高成數按揭購買一個1,000萬元的單位,向發展商借八成,該時使用發展商提供的優惠期利率2.5%。兩年後,物業估值1,200萬元,因轉按1,000萬以下最多可做六成按揭,1,000萬或以上最多可做五成,所以轉按後之貸款額為600萬元(如估價不足1,000萬元,亦可考慮使用由按證保險公司擔保的高成數按揭計劃)。

因發展商提供的優惠期已過,期後利率為P+2%=7%,若果繼續使用,全期利息為770萬元,每月供款約$ 40,776;若果透過轉按使用新利率P-2.5%=2.5%,全期利息則為235萬元,每月供款約$ 24,848,兩者利息及每月供款額相差達535萬元及$15,928,立即大大減輕業主的供款壓力,由此可見,對於相關人士,現時轉按絕對是一個好時機。

若果業主認為現時有轉按的需要,就必須要事前注意一些事項。首先,轉按需作重新審查,當中包括進行物業估價及對業主進行入息審查,業主要再次提供入息證明、現有按揭貸款合約及供款證明、以及個人資料證明如身份證及住址證明等文件,手續與一般按揭貸款申請雷同。如有疑問,亦可尋找專業按揭轉介公司或銀行作咨詢。

 

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