【估價下跌】對你上車、轉按、供樓有咩影響?

近期交投放緩,部份地區亦有較多減價盤出現。若情況持續,銀行或會下調估價。首當其衝會是採用「呼吸Plan」買新樓的業主,以及長成交期的業主。在估價下跌下,申請轉按或是按揭,或需要準備更多資金。

「呼吸Plan」轉按難

早年發展商為了讓更多能夠買樓,推出高成數按揭,其中一種俗稱「呼吸Plan」,意指買家只要有呼吸,毋須入息證明及壓力測試便可獲批,吸引不少首期不足的買家入市。

「呼吸Plan」對買家最大不利是利息高昂,頭幾年供款利率雖然與市場按揭利率相近,但當「蜜月期」過後,利息隨時高於市場幾倍,因此不少買家都打算儲夠錢在「蜜月期」到期前轉按,以市場按揭利率供樓。

然而,使用高成數按揭的業主,如果想到銀行做按揭準時要補回大額差價。假設業主以700萬,採用「呼吸Plan」買入新樓,當時做了8成按揭,借款是560萬元。如想到銀行轉按,根據金管局的規定,600萬以上至1,000萬物業,銀行最多只可借出物業價值的60%,同樣以700萬元計,6成按揭金額是420萬元,中間相差140萬元,需要由買家自付,才能夠轉按。

當然,如果樓市暢旺,銀行估價上升,是有利高成數業主轉按。以上述例子為例,如果業主不想轉按時另外貼錢,樓價的估值要由700萬升至933萬元,升幅為33%,才可以6成按揭下借到約560萬元。不過,萬一銀行估價不升反跌,買家就苦了,需要準備更多資金上會,或是要捱貴息,以高息供樓。

成交期長或要重新預算

新盤付款可分為建築期或即供,其中即供付款,成交期較短,在業主收樓前已要供款。而建築期即是待樓宇建成,業主收樓後才開始供款,部份樓花銷售至樓宇落成時間相距可能長達18個月。即使銷售時能夠估足價,但經過長時間的成交期,環球及經濟情況不穩定,導致估價下跌,到時可能要準備更多錢上會。

舉例,新樓銷售時售價為700萬元,買家選擇建築期付款,於收樓前買家找銀行造按揭,因當時經濟及樓市不明朗,購買單位銀行估價跌至630萬元。買家由預算可借6成的700X60%=420萬元,變為630X60%=378萬元,中間相差約42萬元。買家需要補足有關差價。

如果預到有關情況,其實買家反而可以找估價更低的銀行,因為只要估價為600萬元或以下,可以找按揭保險做8成按揭,600萬元的8成為480萬元,可以借多點,不用補回差價。

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