【居屋按揭懶人包】新居屋VS白居二 按揭成數、年期、壓力測試

新居屋與白居二雖然都是屬於由屋委會提供的資助房屋,前者乃一手物業,白居二則是二手市場未補地價的居屋。兩者除了配套有所不同,最大分別是樓齡的不同,如白居二的居屋齡超過20年便要留意,有關物業因為接近擔保期完結,未必能夠承做9成按揭

居屋設有擔保期

居屋設有政府30年的擔保期,由首次轉讓日期起計算。由於有政府做擔保,即使申請人於貸款期內斷供,政府亦會包底,因此一般新居屋的白表申請人士,可以向銀行免保費申請9成按揭,按揭年期最長為25年,並且不需要通過壓力測試。

白居二樓齡不一

相對於每次新居屋供應的地區有限,白居二的範圍就廣得多,因此亦有不少白表人士透過白居二買入心儀地區的二手居屋。不過,有意買入二手居屋的人士,需要注意相關居屋的樓齡,因為會影響到銀行批出的按揭成數與年期。部分銀行在會直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算九成按揭貸款的最長按揭年期。

一般銀行對於樓齡為19年或以下的二手居屋,都會批出九成按揭,以及最長25年的還款年期。

20年以上居屋 按揭成數或減少

至於樓齡為介乎20至29年的二手居屋,距離政府擔保只有10年或以下,銀行貸款的風險上升。而且當擔保期完後,按揭餘額需要低過樓價6成。為此,銀行將扣減按揭年期或按揭成數,買家一是無法承做9成按揭,或是還款期少於25年。銀行會有一個對數表,就不同樓齡的二手居屋,對應出不同按揭成數。

例如,假設政府擔保期已過了25年,政府擔保的年期只有5年,如果貸款人想做9成按揭,則要在5年內將貸款餘額減至6成,每月供款負擔較大。另外,擔保剩餘年期太短,銀行可能要求申請人提供入息文件,通過標準的壓力測試後才會批出按揭,但視乎每間銀行的做法。

過了擔保期 按揭成數由最多9成跌至6成

如未補地價的二手居屋,過了30年政府擔保期,按揭成數由最多9成跌至6成,並需要提交入息證明及通過壓力測試。因此,買家在買入樓齡超過30年的二手居屋時,需要準備較多首期。

白居二不同樓齡按揭與成數,具體情況仍由銀行而定。

居屋樓齡 九成按揭 壓力測試
0至19年 可以 不需
20年至29年 視乎情況,銀行會因應樓價作扣減,或扣減還款期 視乎情況
30年或超過30年 未補地價居屋最多只可借6成 需要

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