【按揭分析】上車買樓不能不知的4大重點

2019年步入尾聲,樓按市場的變化猶如坐上「過山車」,自2018年下半年樓市膠着,今年上半年樓市火速回暖,繼而下半年又遇上寒流再度冰封;按揭市場亦不平靜,銀行對按揭業務取態「先鬆後緊」,同年亦展開逾十年首次減息,而新按保更大幅擴展至1,000萬或以下物業。回顧2019年的樓按市場,可從以下幾個方向探討:

1.樓價受多項因素影響先升後跌

縱使2018年下半年樓市曾急速回落,但自今年一月起樓市已重拾動力,樓價於五月份時比一月份升逾11%,創出歷史新高。可惜下半年香港樓市受到多項負面因素影響,包括中美貿易戰僵持、英國脫歐受阻、香港社會事件持續等,在市場瀰漫着不明朗因素下的情況下,買家觀望氣氛濃厚,部份業主止賺離場,令樓市再度走下坡,至十月份從高位回落5%。

2.年內按息變化大 銀行取態急轉彎

除了下半年樓市吹逆風外,銀行年內對按揭業務上的取態亦有所不同。由於今年「小陽春」提早出現,加上年初時位於長沙灣、啟德及東湧的新居屋發售,各間銀行積極爭取按揭生意,現金回贈曾高達2.1%(圖一),更有部份銀行加推定額現金回贈。不過隨着樓市逆轉,銀行於下半年多次調高按揭封頂息率及減少現金回贈,按揭批核亦比以往審慎。

3.美減息三次 港逾十年首次減息八分之一厘

由於近月美國經濟數據表現理想,因此美聯儲分別於7月、9月及10月各減息四分之一厘後,於12月份宣佈維持利率不變,並暗示其「中週期調整」將暫告一段落。另一方面,香港經濟轉差,第四季及來年GDP有機會繼續錄得負增長,滙豐銀行於10月底牽頭宣佈減最優惠利率(P)八分之一厘(圖二),抵銷2018年9月加息八分之一厘,並且為逾十年首次減息。

4.放寬按揭成數至1,000萬或以下物業

另一件矚目大事則是今年施政報告內放寬按揭成數的新措施。首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。而未能符合壓力測試仍有可能敘造高成數按揭,惟保費會因應風險因素而作額外調整。根據經絡按揭轉介研究部資料顯示,措施推出後首月申請高成數按揭的總量佔整體申請的逾半(50.2%),按月升近兩成,當中更有超過九成申請人選用八成或以上按揭。

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