【按揭拆解】5個基本術語FAQ

置業涉及的按揭貸款至少達數百萬,如果不認識按揭專業術語,便無法分辨出最優惠的按揭計劃,今次就同大家進行一個按揭入門小測驗,如果大家知道以下5個按揭問題的答案,便表示已經掌握按揭基本知識。如果大家是按揭新手,亦可透過小測驗增漲知識。

按揭小測驗 :

  1. 「P按」中哪間銀行用「大P」及「細P」?
  2. 「H按」以甚麼利率作為基準?
  3. 沒有按揭在身人士的「供款與入息比率(DSR)」及壓力測試是多少?
  4. 「最長按揭供款年期」是多少?
  5. 「按揭儲蓄掛鈎戶口」如何慳息?

答案如下:

1.P按中哪間銀行用「大P」及「細P」?

P按中的「P」是指最優惠利率「Prime-rate」,一般分為「大P」或「細P」,其中永亨銀行採用「大P」5.5%,滙豐、恒生、中銀及集友銀行採用「細P」5%,其餘銀行採用5.25%。實際按息以「P-X%」計算,假設該按揭計劃為「P-2.9%」,而該銀行採用5.25%最優惠利率,實際按息便是「5.25%-2.9%」=2.35%。

2.H按以甚麼利率作為基準?

H按的「H」是指「Hibor」,即是銀行與銀行之間借貸利率,有關利率會較銀行對客戶借貸為低。 各銀行計算H按時,較常以一個月的 Hibor 為基準。公式會以「H+某個百分比」顯示,例如H按利率是「H+1.3%」,以當時1個月拆息為2.15%計算,實際H按利率會是2.15%+1.3%=3.45%。不過拆息會較為波動,一般銀行的H按計會設有「封頂位」或「鎖息上限」。

3.沒有按揭在身人士的供款與入息比率(DSR)及壓力測試是多少?

供款與入息比率是指按揭申請人的供款額不能超出每月入息一定百分比,壓力測試是指假設利率上升3%,供款上限不能超出入息某個百分比。如果申請人申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保,供款與入息比率上限為50%,在壓力測試下,供款與入息比率上限為60%。

4.最長按揭供款年期是多少?

根據金管局指引,最長按揭供款年期為30年。不過銀行一般以75或70減去樓齡或人齡計算最長的供款年期。假設該物業樓齡已經有50年,如果銀行以「70減」作為基準,即是最長供款年期便只有70-50=20年。

5.按揭儲蓄掛鈎戶口如何慳息?

是指銀行為按揭申請人提供的高息活期儲蓄戶口,利息與按揭一樣,讓按揭申請人抵銷按揭利息的支出,例如實際按息為2.5%,按揭儲蓄掛鈎戶口的息率同樣為2.5%,遠遠高於一般活期存款的年利率,而且沒有任何風險。不過要注意按揭儲蓄掛鈎戶口設有存款上限,一般為總貸款額的一半。例如按揭貸款300萬,按揭儲蓄掛鈎戶口的上限為150萬。

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