按揭難題三寶 – 劏房篇

終於來到按揭難題最終章,除了凶宅及樓齡高外,承造劏房按揭亦是令不少置業初哥觸礁的陷阱之一。在電視劇入面,林老闆將單位劏開一間間小房間,再租給形形色色的人,這樣的設計是否合法呢?

首先我們要先了解「劏房」的定義,根據屋宇署資料,「劏房」意思是「分間樓宇單位」,即指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位。最重要的是,「劏房」的每個單位沒有獨立的業權。此外,「劏房」亦易與「分契樓」混淆,「分契樓」除了涉及單位間隔上的分割,更牽涉單位業權上的分割,分契手續需由測量師入則,再交給律師處理及於土地註冊處登記,一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權,可以有效文件為依據自由買賣或出租,所以「分契樓」要承造按揭相對較容易。

而一般銀行對「劏房樓」的按揭申請偏向保守,並不是每間銀行都接受劏房樓按揭。如有業主打算將整個單位連租約出售予買家,買家要留意單位有否違反屋宇署的要求,例如過度改裝變成「僭建」,亦要留意有關建築、消防法例,阻塞走火通道、排水及通風系統受影響等都有可能影響其按揭申請。為保障利益,有需要時買家可查看批准圖則及實地視察,甚至可考慮聘請認可人士證明單位沒有違規工程,避免日後惹上法律責任,及申請按揭時大失預算。

現時仍有小部份銀行願意承按劏房樓盤,但由於劏房多位處於舊唐樓內,甚至部份位於工廈內,要注意承造按揭的單位必須為住宅用途的樓宇而非工業樓宇。另外,銀行為保障自身利益,對劏房的審查較為嚴格,很大機會委派估價行視察單位及驗樓,因此連租約的單位需注意安排。

如劏房單位是連租約放售,銀行不會視作自住,按揭成數最多只有五成。而由於劏房風險及樓齡普遍較高,按揭息率未必能做到最優惠,比普遍的按揭息率或增加半厘以上。按揭年期亦有可能縮短,假設樓齡已達到60年,銀行或只會批出15至20年按揭,買家宜預留更多的資金作首期。

買賣劏房程序及業權複雜,置業初哥要小心跌入置業陷阱,購買此類物業前宜諮詢律師意見,了解單位業權是否完整,以免影響日後轉售。

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