【一年一個不買樓的理由】由樓巿數據分析置業潮文

每逢樓價下調或波動巿況,討論區便會流傳這則置業潮文,內容有關「淡友」每年不買樓的理由,究竟是否反映現實?現就不同時代樓巿背景及走勢進行分析﹗

1. 樓價低殘時,份工朝不保夕,梗係留多個錢身邊,唔買。
2. 谷底回昇時,淨係回想谷底價,又唔買。
3. 到個價回調,認為個價仲有得跌,又唔買。
4. 個市牛皮,就認為市勢不明朗,無方向,又唔買。
5. 確認升勢,就認為政府會做野 或 水尾,又唔買。

2003: 沙士,明天都吾知會吾會死,唔買住
2004: 有自由行,但好驚沙士再來,吾買住
2005: 美國加息,供樓負擔大咗,好快跌番沙士價,吾買住
2006: 150萬樓仔又細又舊又冇會所,再升阻力好大,一定會跌番落去,吾買住
2007: 今年睇樓市大跌,抄下股票先,大手入了中資股,中壽,港交,中交建,樓吾買住,租住等跌
2008: 美國金融海潚,好快跌回沙士價,美國雖然減息,但d股票做曬蟹貨,睇定d,銀行又吾借錢,吾買住
2009: 美國QE1,公司生意好差隨時失業,曾任權仲叫人去大西北買4000一呎樓,無能政府,等跌吾買住
2010: 美國QE2,政府打擊樓市炒家推行SSD!樓價就升到97價,根據經驗樓市好快爆煲,陳德霖,曾俊華話息口只會上升,零息係冇得再減,信佢哋吾買住
2011: 樓價又升吾再追,政府一定再打擊樓市,陳德霖,曾俊華話美國好快加番息,一定沒有QE3,政府起置安心,很多人賣自住轉租等大跌,一齊吾買住
2012: 支持梁震英做特首,1%土地住100萬人,美國QE3,QE4月月印850億都冇用,最少跌3成,都係吾買住
2013: 政府再加辣打擊樓市,陳德霖,曾俊華話香港可自行加息,收緊咗按揭,日本歐洲無限QE都冇用,樓價就快大跌,吾買住
2014: 美國月月減債退市,而加息期就快到,伊波拉殺到來,佔中業主一定大劈價3成4成,業主雖然暑假大幅加租2成,忍住先,反正就大跌,年尾又有2000間居屋平售,歐日QE都冇用,吾買住
2015: 等緊政府加辣,美國就快加息,潛在新供應7萬3千個,跌5成不是夢,吾買住
2016: 終於加息四分一厘了,供樓負擔太重,又加3厘壓測,都係等跌7成8成,吾買住
2017: 供應開始多了,美國又加息四分一厘,樓價必然下跌,等跌9成,吾買住
2018: 年紀開始大就到4張嘢,銀行借吾到還款期三十年咁長,等跌10成,吾買住
2019: 兩公婆齊齊吾做嘢,排緊公屋等3年上樓,希望派到啟德新公屋,遠望到海景維港,近就望到遊輪碼頭,交通又方便有地鐵巴士,點都好過10年前走去買大西北,仲有一年免兩個月租,吾買住
2020: 沙田污水廠準備搬入岩洞,有平居屋靚海景,吾買住
2021: 新界東北發展用地就快可以啟用了,靚公屋就快排到,排咗3年公屋就快到我,吾買住
2022: …
2023: …
2024:
2025:
2047: 周身病痛,行都行吾到,人都就死,下一世先諗買樓,都係吾買住

受到肺炎疫情影響,部份買家預計樓市會持續下行,甚至談到會否再現「沙士價」。先不論樓市會下跌到甚麼水平,但假設當「沙士價」再現時,到底買家會不會入市?而且2003年以來其實樓市都出現了好幾個下跌時期,以下會同大家回顧這幾個重要年份,為何部份買家不願意在當時買樓。

2003年沙士時期

買家想樓價跌到沙士價的水平,但要知道「沙士價」並不是單單因為沙士而造成。實際上,當時整個樓市下跌週期是由1997年10月亞洲金融風暴起計,雖然1998年年底至1999年年中出現了小陽春,但由1999年年中至2003年沙士高峰期,樓價都是逐步向下,而不是因為沙士而出現斷崖式向下。

比較2003年3月沙士高峰期至2003年4月,當時樓價指數由31.15跌至29.73,跌幅約4.6%。當然不會是部份人所說樓價大跌7成甚至8成,及後5月樓價指數已經回升,並持續一個上升走勢至2008年。

不過,沙士時人心惶惶,當然不會貿貿然入市,而且過去近四年都在跌市,不見得完了沙士樓價會上升。即使上升亦可能會是98年至99年的小陽春,樓價會再向跌。在有此想法下,部份買家可能會眼白白見證到樓價由2003年升至2008年,但仍抱着假反彈的心態,將物業的售價與沙士時的叫價比較,一定會覺得貴及不值。

2008年金融海嘯

好不容易等到2008年,美國發生金融海嘯,投行雷曼兄弟破產,當時不少人因為買了雷曼迷債而身家受損。當時樓價由6月到11月,急速下跌了約2成。當時又會有不少買家認為樓市有排跌,一些大跌5成及6成的說法又會出現。

如果買家在當時認為樓價會因為環球經濟衰退而會持續下跌,可能又會再次見證樓價在2008年11月後反彈,到2009年8月已回復至2008年6月的水平,時間約14個月。若買家不在當時買入,又會覺得之後再買又會入貴貨了。

2011年歐債危機

2008年11月樓市在金融海嘯反彈,兼重回升勢。到了2011年年中,就出現了歐債危機。在2011年5月,債務危機因為希臘再度在支付到期公債方面出現問題而重新湧現。不少希臘國民因反對該國政府計劃推出的緊縮開支措施而發起上街示威。環球經濟因為有關問題而再次不明朗,加上當時美國失業率高達9%,香港樓市亦由2011年的5月至2012年1月下跌了約5.7%。

若不入市的買家,可能會認為歐債危機會是另一個金融海嘯,而美國失業率高企則反映美國經濟未能在金融海嘯中恢復,香港樓價難以再向上。不過,事後回看,歐債危機影響並不算大,希臘亦能走出債務危機,金融海嘯未有重現,而美國失業率亦一直向下至3.6%的水不平。

2015至16年港股大跌及美國加息

2015年港股市場大起大跌,出現了兩場股災,同時內地股市亦由高位下跌3成。受股市拖累,香港樓市亦由2015年8月開始下跌。加上在2015年年底,是美國自2006年6月首次加息

由於市場預期加息週期再現,樓市在2016年持續走軟至4月,當時有投行更預計,自美國加息計起,未來三年每年平均跌5%至10%。令到不少買家一來看到股災出現,二來美國加息會令到供樓負擔增加,而不敢入市,或是預計樓市再跌,到再跌時才買。

不過,事後再看美國加息是緩慢而且輕微,2015年年底加息後,要到2016年年底才再加息0.25厘。並在2018年年底,透過多次加息至2.5厘,但在去年則作三次減息。部份買家預計的加息週期,令供樓負擔大增的情況未有發生。

有關回顧並不是想要大家無論任何時候都要入市,反而提大家,在樓市下跌或出現不明朗時,到底會不會敢於入市,或是有甚麼原因阻礙了大家入市,錯過了一直等待的樓市見底時機。

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