【磚頭救生意】物業套現應急個案分析

淡巿資金周轉有問題?物業往往是您套現的重要方案。以下個案中主角餐廳東主張先生,因為近月生意不佳,一時面對資金週轉問題,如果未能在短期內取得一數十萬元,餐廳可能要結業。張先生可以如何解決危機?

私人貸款利息高年期短
張先生想有約50萬現金周轉,幫助餐廳度過難關。其實一般無抵押下,都可以向銀行申請私人貸款,貸款額應可滿足50萬元的需要。不過,有關私人貸款利率一般約4至5厘,而還款期一般為5年。變相每月的供款會較多,但面對資金所需,如沒有資產下,可能私人貨款或是中小企貸款都是一個選擇。

有物業借款更靈活
幸好張先生有一層早年買入的物業,當時買入價為400萬元,貸款200萬元,現時還有約150萬元的貸款額。

於是建議張先生有兩個方法套現,一是申請業主貸款,第二個則是將物業加按。業主貸款因為是無抵押貸款,申請相對較易,並不受到物業按揭貸款的要求所限,亦即是無須根據金管局的按揭貸款要求,不需要通過按揭壓力測試,部份財務公司更宣稱可以無入息證明。亦都適合並不是擁有完整業權的業主申請。

至於選擇加按的業主,好處是息率較私人貸款及業主貸款為低,而且視乎物業樓齡及申請人年齡,最長可以攤還30年,相反業主貸款最長還款期一般為10年。因此,如選擇加按套現,每月供款會較低。不過,亦都要注意,申請加按時,需要重新做壓力測試,而且不使用按保下,銀行最多借物業估價的6成,因此建議使用加按的人士,盡量找估價較高的銀行。

以張先生的目前情況,物業已經由400萬升值至600萬元。如借到六成,即可得貸款360萬元,減去之前的150萬元的貸款餘額,可以得到210萬元的資金,足以幫助餐廳應付近期的週轉不靈。

張先生考慮後,覺得加按的方法較適合他,因為可以取得更多的貸款,即使經濟恢復較慢,亦有足夠的資金,同時貸款息率較低,以及還款期較長。不過,他亦擔心加按申請程序過長,始終他都想盡快有錢到手。

於是便介紹他可以找按揭轉介公司,例如經絡按揭轉介公司,因為相關公司有經驗,可以提醒他交齊文件,而會有專人比較所有按揭計劃,幫他盡快申請,以及跟進個案,讓他盡早取得貸款度過業務難關。

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