800萬房首付僅80萬,新按揭如何精明上車換房?

香港特首林鄭月娥於10月16日公佈《施政報告》放寬首置人士按揭成數後,樓市即刻傳來正向回應。據媒體報導剛過去的週六、日(19至20日)樓市氣氛明顯好轉,一、二手成交也反彈,二手市場更爆發小陽春。

Part 1

《施政報告》有何亮點?

首置利好逐個數

800萬港元房首付一成 

《施政報告》宣告降低首次置業門檻,對上車客可謂非常友好。我們不妨先回顧相關政策:首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由現在的400萬元提升至800萬元,而最高八成按揭貸款的樓價上限,則會由600萬元提升至1000萬元,後者更包括自用樓換樓按揭。

與舊制比較,若首置住宅物業樓價800萬元,按揭成數由原來六成大幅放寬至九成,首期將由320萬元降至80萬元,節省75%,而1000萬元物業亦由原來按五成增至八成,首期由500萬元減少60%至200萬元。價錢較「大眾化」的600萬元物業,首期亦由120萬元省一半至60萬元。

適用於已落成住宅物業 

林鄭月娥表示,放寬首置按揭的樓價上限,目的是協助有即時置業自用需要的人士,九成按揭適用於已落成的住宅物業。她指出,現在香港有不少人,特別是專業人士,兩夫婦都有工作,供得起房但無足夠首期,亦很難找到400萬以下的物業,在沒有選擇下,只能買一手樓(因配有高成數按揭配套),故希望能夠幫助這些沒有足夠首期但有即時置業需要的人士。

未通過壓測亦可借九成?

對於放寬壓力測試,金管局要求銀行妥善管理風險,銀行須評估借款人的還款能力,包括借款人須符合相關的供款與入息比率上限要求,並為他們進行按息上升的壓力測試(加三厘後供款占入息比為60%或以下)。

按現行規定,供款占入息比率最高仍為50%,若超過則不會獲銀行批出按揭。因此,即使置業人士可加大按揭成數,減付首期,但由於借貸比率增加,每月還款額會上升,入息要求亦較高。例如購買800萬物業分30年還款,按利息2.375厘算,舊制下按揭最高六成,首期320萬,每月供款約18655元,置業人士每月收入(連壓測)最少要44797元。新計畫下借九成,首期減至80萬,但每月還款增加50%至27983元,每月最低收入(連壓測)最少73305元。

值得留意的是,首置人士如未能通過壓測,也可做九成按揭,但保險要相應增加,每月入息仍至少約56000元。

Part 2

新按揭計畫下,

如何精明上車 or 換樓?

600-1000萬二手筍盤最搶手

Candy從西安來香港已經四年了,目前在一家金融機構工作。一直租房的她也有計劃在香港上車置業。按照她的收入,買房的最大問題不是無力供款,而是難以支付首期,以及要繳納的非香港永居買家的稅費。

以600萬元「上車盤」為例,按照過去按揭成數為六成,那Candy首期要拿出240萬元。而政府這次放寬按揭保險上限,600萬元的房子首付只要60萬元,這樣即使算上稅費,現金的壓力也小了不少,這讓她非常心動,打算開始看房。

如果你也是和Candy差不多的情況,想要尋找新政策惠及已落成的物業,一手房方面可以留意市場最近熱推的現成樓盤。而二手房則可選空間更大,並且有很多價廉物美的筍盤。

至於二手筍盤怎麼選,我們在過往多期都詳細講解。而且也着重推薦了香港十大藍籌屋苑二線藍籌屋苑,以及長沙灣港鐵筍盤,幾乎涵蓋了香港各區的優勢地段,大家可以點擊文字連結重溫。

換樓按揭門檻降低,改善置業更輕鬆

如果有留意條款,自用樓換樓按揭,按揭貸款上限會由600萬提升至1000萬元,最高可做八成按揭,這樣換樓鏈可以重建。以往因為800萬以上的物業只能按揭六成,就算業主擁有一層中小型物業,想小房換大房也不能。因為賣出自住的物業所收回資金,不足繳付大單位的首期。把按揭成數提升至八成,1000萬物業只需200萬首期,那麼賣掉原有小單位,所得來的數額多數能支付首期,說不定還有剩款用來裝修,這樣市民便可改善居住環境。

近期正準備換樓的王先生是本次放寬按保成數的受惠者。王先生和太太均為教師,家庭月入超過7萬元,他們兩夫妻、兩個年幼子女加上外傭,5個人蝸居在荃灣一個375平方呎的小房子,居住品質亟待提高,於是打算換一個1000萬以內的三房。由於放寬按保成數,王先生可申請八成按揭,首付只需200萬,把舊房子賣掉足以支付,並且還有餘錢裝修。

Part 3

新按揭政策買房,

這些細節不可忽視

首付降低,但月供增加

上車門檻大降,如800萬元住宅的首期由320萬元大減至80萬元,難免令想上車者頗為心動,不過入市前要明白壓力和風險同樣上升,例如每月月供上升。由於首期減少,借款增加,每月供款負擔隨之上升,以樓價800萬元、息率2.375厘、30年還款期計,放寬前每月供款為18655元,放寬後則為27983元,每月要多供近1萬元。如果是1000萬元的房子,以往只能成做五成按揭,現在新措施下,按揭成數上限提升至八成,即減少300萬元的首期開支,減幅達60%。不過,每月供款同時增加60%,月入需達到64,264元。這就要求准買家購房前必須明白個中風險,評估清楚自己的財務和風險承受力,才決定是否入市。

按揭有風險,先到銀行做預批對於新政策,有關人士指出,銀行目前仍持保守態度,准買家或會因為該措施,即使未能符合壓力測試,仍獲按揭證券公司批出按揭。可是,大家要留意,真正批出按揭是銀行,建議大家在簽約前,先到銀行做預批。

新政策實施以來,樓市交投明顯活躍,甚至不少業主提價沽售。對於有意在香港置業,而預算緊張的朋友,這絕對是入市的良機。

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