【年度回顧】2019年香港樓市發生了哪些熱點事件?

2019年對香港來說是充滿挑戰的一年,在週邊環境下,中美貿易摩擦對香港經濟產生負面影響,香港第三季GDP按年跌2.9%,多間大行更紛紛調低2020年香港的GDP預測至負增長;而年中爆發的社會 事件亦對香港的旅遊、零售和飲食等行業造成影響。在內外夾擊下,香港樓價於年內先升後回落,全年樓市升幅收窄,另一方面,年內利好樓市政策出臺。到底2019年香港樓市發生了哪些熱點事件?以下是今年樓市回顧。

1.放寬按揭保險 助市民上車

10月份的《施政報告》宣佈放寬按揭保險成數,將最高九成按揭貸款的樓價上限由400萬港元提升至800萬港元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬港元提升至1,000萬港元。政策釋放二手購買力。美聯物業房地產資料及研究中心綜合土地註冊處資料,今年11月的整體二手住宅註冊量達至3,804宗,較10月增加逾34%。但是如果按價格劃分,今年11月逾600萬至1,000萬港元註冊量錄1,559宗,按月大升逾1倍,占整體二手住宅註冊量比率更達41%,比起今年首10個月平均約3成明顯大升,反映逾600萬至1,000萬港元二手註冊量在放寬按保效應下表現最佳。

若以全年累計,本年(截至12月20日為止),二手住宅註冊量錄約40,665宗,較18年全年43,288宗仍少約6%。當中逾600萬至1,000萬港元物業卻率先超越去年全年水準。據資料顯示,本年(截至12月20日為止),逾600萬至1,000萬港元二手住宅註冊量錄12,819宗,較18年全年高出逾2%(見圖一)。展望明年,相信逾600萬至1,000萬二手住宅物業表現繼續優於大市。

2.一手交投創新高

回顧2019年全年樓市的發展,一手市場交投活躍。據美聯物業房地產資料及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,在不包括一手公營房屋之下,19年(截至12月20日)一手私樓註冊量錄20,831宗,創出十五年新高;另一方面,綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,截至12月22日,新盤銷售超過18,600夥,已創自13年4月推出的《一手住宅物業銷售條例》後新高。

不難發現,今年<一手住宅物業銷售資訊網>數目與同期一手私樓註冊量存有差距。主要原因是註冊資料滯後,而去年12月熱賣的觀塘大型新盤凱匯的成交個案,於今年1月才錄註冊登記,導致今年一手私樓註冊量與新盤銷售出現較明顯差距的主要原因。

3.樓價先升後跌

今年香港樓市繼續「虎頭蛇尾」,樓價先揚後抑。年初,中美關係一度緩和,香港樓價回勇。不過,及後中美貿易戰重燃,加上香港社會事件,樓市氣氛轉靜,樓價由高位回落。據「美聯樓價指數」資料顯示,「美聯樓價指數」最新12月18日至12月24日報165.11點,較年中高位累跌約6.65%;本年迄今累積升幅進一步收窄至約2.55%(見圖二)。

4.美國年內減息3

美國聯儲局今年內共減息3次,累積合共減息 0.75 厘;而香港大型銀行期間亦減息一次,下調最優惠利率0.125 厘。相信在環球央行實行寬鬆政策下,香港將繼續維持低息環境。

5.十年供應目標調低

長遠房屋策略督導委員會公佈《長遠房屋策略》2019年周年進度報告,未來十年總房屋供應目標由45萬夥減至43萬夥,當中公營房屋供應由31.5萬夥減至30.1萬夥,而私營房屋供應由13.5萬夥減至12.9萬夥,私人住宅不僅按年減少約4.4%,較前一年18萬夥更少約28.3%(見圖三),隨着私人住宅供應目標下調,賣地計畫提供的私人土地供應或有機會相應調低,除非賣地最終大幅超標,否則私人住宅供應將難大升。

6.運用《收回土地條例》和《土地共用計畫》增加土地供應

為了增加土地供應,政府計畫透過《收回土地條例》和《土地共用計畫》加快發展農地,增加未來的房屋供應。而《土地共用計畫》的細節已於早前公佈,計畫估計將於明年初接受申請。然而,當局預計接獲申請後約4至6年才有土地供應建屋,計畫的成效浮現需時,相信「土地共用先導計畫」短時間內難以提供新供應。至於「收回土地條例」相信亦同樣難以短時間內新增供應。

7.大灣區綱要出臺

今年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺,提及鞏固和提升香港國際金融中心地位,以及大力發展創新及科技產業。而11月粵港澳大灣區建設領導小組又通過了16項惠港措施,其中包括便利港人到大灣區內地城市發展,以及加強大灣區內人流和資金流等措施,增強粵港澳大灣區的競爭力。

8.一手空置稅條例草案刊憲

為希望釋放發展商手上已落成但尚未售出的私人住宅現樓單位,以增加新盤供應加快推出市場,香港特區政府宣佈推出一手住宅徵收額外差餉條例(市場稱「一手空置稅」),指對空置的一手單位,即落成後12個月(以獲屋宇署批佔用許可證、即入夥紙為准),但未售出或超過6個月的時間並未作出租用途,便會被視為空置單位,會被徵收額外差餉。政府於今年9月就空置稅條例草案刊憲,並提交立法會審議。

9.新居屋超額認購60

「新居屋2019」共有6個全新居屋屋苑,超過4,800個單位,為複售居屋以來推售單位數目最多。由於近年私樓房價上升,19年平均每宗二手住宅註冊金額約800萬港元,而這批居屋單位定價介乎156萬至529萬港元,難怪買家如此雀躍,共收到約31萬申請表,超額認購約60倍,反映市場需求強勁。

10.商業地王誕生

今年香港經濟較為波動,年內有商業地流標出現,不過,近期新鴻基地產以422.32億港元投得西九高鐵站上蓋的商業地王,創歷史新高,對香港未來投下信心一票。除此之外,最近招標的大坑道地皮收25份標書,市場反應熱烈。最終中信泰富以32億港元投得,每平方呎樓面地價約24,836港元。

展望2020年,受貿易戰和社會事件影響,香港經濟持續面臨下行壓力,將會是挑戰重重的一年。不過,受惠政策,加上房屋供應不足的因素,相信來年樓價將平穩發展。由於政府放寬按揭保險成數釋放二手購買力,料2020年二手成交表現較好;反觀,由於供應量未有大幅增加,料明年一手銷售量將有所回落。

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