【新手教學】按揭術語字典(上)

 

買樓承造按揭過程繁複,單是聽到一大堆術語,足以令各位置業初哥頭昏腦脹。今集就為大家拆解常用按揭術語!

估價
銀行肯借出幾多錢是根據銀行對物業的估價。如一個單位成交價是800萬元,但是銀行估價只有750萬元,銀行最多借9成,即估價750萬元的9成,675萬元。銀行的估價會隨樓市及經濟環境不停變動,在淡市下,銀行會下調估價。因此,買樓前最好都向銀行查詢最新的估價。

按揭成數
按揭成數是指買家向銀行或其金融機構貸款額,所佔的樓價百分比。 按金管局規定,不同的住宅物業價格,會有不同的最高按揭成數。 以首次置業的買家為例, 1,000萬元或以下的物業可申請按揭保險,當中800萬元或以下的物業最高可借樓價的9成, 900萬元以上至1,000萬元最高可借8成。對於加按或是將單位用於租出,銀行亦會相應調低物業的按揭成數。

至於資助房屋方面,居屋綠表申請人最多可借9成半,而白表最多可借9成,房協資助房屋最多亦可借9成。 如果是一手物業,發展商可能會會提供較高成數按揭貸款,如七成、八成等,但利率會較市場為高。

供款佔收入比率
銀行貸款前,當然要考慮申請者的還款能力,銀行會計算申請人供款佔收入比例,只要每月還款額低於或等於每月收入的50%,便能過關。假設每月還款額是10,000元,申請人每月收入就要有20,000元或以上。 不過,如果申請人的收入不是固定,例如地產代理每月主要收都是來自傭金,銀行可能會為收入打折,具體做法視乎個別機構而訂。

壓力測試
基於近年銀行按揭利率低,金管局為怕日後利率上升,有大量還款人無力償還,因此規定按揭貸款申請者做壓力測試。以目前主要的按揭利率2.375%計算,壓力測試是假設銀行加息3厘至5.375厘後,每月的還款額不得超過申請人現時的收入的60%。 若申請人已持有一物業或以上,有關壓力測試要求會提高,加息3厘後,每月供款不得超過申請人現時的收入的50%。

TU報告
TU報告即是環聯信貸報告,銀行在批出按揭貸款前,會查閱申請人的信貸報告。有關報告會記錄了申請人的信貸活動,包括貸款額,還款記錄,有否拖欠貸款、破產等。 信貸評級分為A至J,一般而言,A至C最好,D至H屬合格,而I和J則不合格,評級過低會影響貸款申請的機會。

HIBOR
是指銀行同業拆息,銀行之間貸款利率,銀行公會網站於每工作日公佈同業拆息利率,並分為1日至12個月8個時段。

P按
稱作最優惠利率(Prime Rate),如申請者申請P按,按揭利率根據「P+X」計算,X為固定,P會因銀行市場而作加減。

定息
若銀行以定息借貸,在整個還款期間,利率會不變。

浮息
都是浮息利率,會因應銀行市場情況有增加及減少。

下一集,再為大家拆解其他常用按揭術語!敬請期待!

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